别墅vs大平层!有钱人的买房困惑 在孝感怎么选?

       “房子户型很好的呀，我开的价格还比市场价低，怎么就卖不出去呢！”

       最近，宅宅收到了粉丝朋友这样的抱怨。 低于市场价的房子怎么会卖不出去呢？一问下来，原来，这位朋友挂牌的是一套别墅。

       其实，别墅难卖不是这位朋友一个人的苦恼，孝感的二手别墅，销售情况不那么喜人。

1

孝感别墅花样多，均价行情怎么样？

       别墅作为超低容积率产品，面积大、居住舒适度高是它的一大特征。

       目前，孝感在售的别墅的容积率基本上在1点几左右。

       如此低的土地使用率，如此大面积的产品，在市中心寸土寸金的地方盖别墅，回报显然太低，为了成本考虑，别墅大多会建在远离市区且风景优美的区域。

       据不完全统计，目前孝感目前的主要别墅房，为以下10个盘，其中有6个盘为在售状态，4个盘已售罄。

▲仅供参考，具体以现场成交为准

       从城区分布可以发现，别墅的开发大多集中在东城区或者是稍微有点远的位置，且这些盘附近多为景点优美、风景区地段等，像老城区或者入口密集的地方，别墅产品几乎为0。

       目前孝感市场上在售的二手房别墅也挺少的，将近2000套二手房房源中仅31套房源为别墅房源。

       关注度上来看，二手别墅房的交易情况也并不理想，成交周期比较长，涨价和降价幅度也大。

       从某二手平台网站上面的二手房别墅显示，孝感某别墅从去年起就开始出售，到今年7月都无人问津，房东狠下心直降14万元。

       其中从单价上来看，孝感有些别墅盘并不贵，也有10000元/㎡左右的甚至于8000-9000多每平的房源，这样的单价，甚至还不如部分在售楼盘的高层单价高。

       也有一些别墅总价加起来就150多万，跟大平层的价格差不多。

       从地段分布上来讲，目前孝感在售的别墅大多分布在距离市区较远的地段，其他地方有，但是较少。

       从市场行情来说，别墅新盘买进容易可选择性比较多；但是别墅二手房关注度低，房源量少，可选性小，抛售艰难。 

       这也是比较正常的现象，一般购买别墅的客户基本上都是不差钱的主，与其购买选择性小的二手房不如直接选择别墅新房。

       另一方面，近年来，由于城市规模呈几何倍数增长，土地资源也有限，为了满足更多人口的居住需求，低容积率的别墅产品被牢牢限制，别墅项目也在逐渐减少。

       从1994年开始，最早的“限墅令”就已出台，此后政策层层加码并时不时拎出来重申。

       2016年9月，国土资源部要求全国各地“停止审批别墅类供地和办理相关手续”，“对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制”。

       2019年4月，住房与城乡建设部下发通知，明确提出“各省级住房和城乡建设部门要立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，同时对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理”。

       在此政策指引下，别墅产品已经变得稀缺。

2

抢占市场，大面积平层异军突起!

       在别墅买一套少一套的情况下，另外一种同样为改善户型的产品正在一步步走进所有人的视线中，它就是大平层。

       根据小编观察，目前孝感的新盘当中，虽然刚需小三室仍然是需求最甚的，但是在小三室之外，不少楼盘的在售户型面积上限也正在拔高。 

▲仅供参考，具体以售楼部为准

       以目前孝感几个著名改善盘的在售面积为例，崇文广场·玖璋院院目前在售均价为10000-11000元/㎡，上限户型为185㎡，一套房源总价将近200万。

▲户型示意图（五室两厅三卫）

       东城区新盘望度山月的户型面积上限达到235㎡。

       虽然目前该项目还未开盘，不过根据周边楼盘的价格和自身的定位来看，后期开盘价格也不会低。

       小编保守估计该项目开盘之后的价格大概在1万每平左右，再配合上这个大户型，一套房源总价到200多万也挺正常，而且不少人对这个盘还挺期待的。

▲望度山月营销中心

       南大经济区的新盘鼎观世界4期兰庭也推出了大面积的建面约180㎡的户型，电梯入户，有自带的入户花园，还有双套间和双子学习房，非常适合多口之家。

▲鼎观世界4期兰庭建面约180㎡户型（四室两厅三卫）

       老城区佳磐瑞府1号楼的上限户型也达到了238㎡，按照该项目1号楼8500元/㎡的均价来看，一套建面约238㎡的大平层房源总价约202万元。

       从该面积的户型图来看，的确是有颇多亮点，主卧为一个超大面积的套间，有单独的卫生间、衣帽间和工作区；另一个卧室也配备了单独的衣帽间和卫生间。

       阳台也是一大亮点，阳台链接了厨房，餐厅，客厅，整个空间采光非常充足。

▲户型示意图（四室两厅三卫）

       南大片区的碧桂园·新城·华府的在售户型面积上限更是达到了惊人的278㎡！

       该户型为两梯两户，私家电梯厅入户，配备了5.5米大开间客厅和4.1米开间餐厅，开一场小型PARTY都不显局促。

       中西双厨，四阳台配置，南向10.5米宽二合一阳台，让生活充满更多的可能性。还有空中花园，可种花种菜。

▲户型示意图（四室两厅三卫）

       这些大户型真的好卖吗？可能有人会有这样的疑问。

       结论是，小编从各项目置业顾问的口中得知，无论是崇文广场玖璋院，还是佳磐瑞府等项目，他们的这些大平层都不缺乏买家，而且都是面积越大，卖得越好。

▲华耀天城建面约174.95㎡/176.01㎡户型

       从销售情况来看，这些均价更高的大户型，有些甚至比别墅房还要畅销！

       对比以上，不难发现，这些比较受追捧的大平层户型，它们都有几个共同点。

       首先，不亚于别墅房的居住面积，使得它极大地提高了人们的居住舒适度；

       其次，这些大平层一般属于地处繁华地段周边，我们可以看到这些大平层大部分在商圈或者学校附近。

       大平层在位置上可以尽情享受现代生活，比大部分的别墅房接近烟火气。

       差不多的价格下，生活节奏更快、更喜欢热闹的现代人，自然会更倾向于购买大平层。

3

平层热潮，市区大面积房即将兴起？

       对比了别墅和大平层，大家应该能很明显感受到，在改善盘上的选择上，越来越多的人倾向于市区改善盘，且尤其以大面积为主。

       现在，即便不在主城区，随便去城区边的楼盘售楼部问一问，总会有大户型出售。

       目前孝感市面上几乎都是大户型在售，有很多项目开盘就是100以上的房源户型起步，100㎡以下的户型越来越少。

       这是不仅是购房者的选择倾向，也是改善盘发展的趋势所在。

       尤其是最近国家的三胎政策发布后，各行各业都作出了回应，这也是大户型产品走向市场的重要原因之一。

       大户型产品的兴起，在满足了小部分市场需求的同时，也引起了不少人的担忧。

       目前市区的户型还是100㎡多平的三室为主，一旦大户型成为爆款，那么是否意味着房价的进一步上涨，以及核心地段小户型开发的减少？

       这个问题，其实大家并不需要过多担心。

       目前三胎还没有真正流行起来，而买得起150㎡以上户型的家庭也是少数，多数家庭还是以二孩或者一孩为主，因此，短时间内，孝感房市以三室刚需为主流的模式，并不会改变。