孝感市2008年第一季度房地产市场运行情况

孝感房地产信息

 

 

 

 

 

截止至2008年3月底，孝感市共有房地产开发企业151家，注册资本27.57亿元，其中，二级资质14家，三级资质13家，四级资质48家，暂定资质76家。孝感城区具有开发资质的房地产开发企业88家，注册资本共计17.2亿元，其中，二级资质9家，三级资质6家，四级资质19家，暂定资质54家。各县市具有开发资质的房地产开发企业分别为：汉川市13家，应城市14家，云梦县8家，安陆市13家，大悟县11家，孝昌县4家。

1、房地产开发项目及投资情况

2008年季度，全市共有房地产开发项目76个（含经济适用房房项目，下同），同比减少24.5%。其中，今年新开工项目7个，上年结转项目69个；在建项目52个，已竣工项目24个。孝感城区共有房地产开发项目37个，同比减少25.4%。其中，今年新开工项目3个，上年结转项目34个（包括未竣工项目15个和上年已竣工但尚处于销售期的项目19个）；在建项目18个，已竣工项目19个。

全市共完成房地产开发投资5.78亿元，同比增长86.3%，其中，孝感城区共完成房地产开发投资2.4亿元，同比增长22.5%。

2、房地产开发施工面积及竣工面积情况

2008年季度，全市的施工面积为92.46万平方米，同比增长144.9%，其中，孝感城区施工面积为49.47万平方米，同比增长393.3%；全市的竣工面积为33.72万平方米，同比增长195%，其中，孝感城区竣工面积为6.15万平方米，同比减少18.1%。

3、销售情况

2008年季度，全市商品房销售面积18.26万平方米，同比减少了43.6%，其中，住宅销售面积16.95万平方米，同比减少了45.1%。全市商品房销售金额4.21亿元，同比减少了0.02%；其中，住宅销售金额3.55亿元，同比减少了3%。孝感城区商品房销售面积10.01万平方米，同比减少了35.7%；其中，住宅销售面积9.31万平方米，同比减少了38.3%。孝感城区商品房销售金额2.77亿元，同比增长9.6%；其中，住宅销售金额2.42亿元，同比增长8%。

4、房地产价格情况

2008年季度，全市商品房销售的平均价格为2305元/m2，同比增长75.3%，全市商品住宅销售的平均价格为2096元/m2，同比增长68.6%。其中，孝感城区商品房销售的平均价格为2765元/m2，同比增长44.1%，商品住宅销售的平均价格为2604元/m2，同比增长57.6%（孝感城区3月份当月商品房销售的平均价格为2704元/m2，其中，商品住宅平均价格为2567元/m2）。孝感城区高层销售均价为3196元/m2，其中住宅为3011元/m2；多层销售均价为2047元/m2，其中住宅为1921元/m2。城区商品住宅高层销售单价高的为武汉三江航天房地产开发公司开发的蔚蓝新都小区3839.5元/m2，多层销售单价高的为孝感福星惠誉房地产有限公司开发的福星城4407.68元/m2。各县（市）商品房销售的平均价格分别为：汉川市2344元/m2，同比增长67.66%，应城市2108元/m2，同比增长109.7%，云梦县1461元/m2，同比增长58.8%，安陆市1209元/m2，同比减少11.4%，大悟县1299元/m2，同比减少1.8%，孝昌县1360元/m2，同比增长74.3%；商品住宅销售的平均价格分别为：汉川市1835元/m2，同比增长60.9%，应城市1830元/m2，同比增长85.7%，云梦县1235元/m2，同比增长35.7%，安陆市1209元/m2，同比增长36.4%，大悟县1040元/m2，同比增长5.1%，孝昌县1360元/m2, 同比增长74.3%。

5、经济适用住房建设情况

2008年前3个月，全市共有经济适用住房项目1个（孝感城区，属2007年结转在建项目），已完成投资额784万元，施工面积18428.4m2，通过公开摇号方式，已确定了132户中购家庭，其中110户已签订了购房协议，签约面积为9165.27m2，按照市物价局核定的均价为980元/m2。

据市地税部门提供的数据：2008年季度，孝感城区共完成房地产行业税收1902.6万元，同比减少了8.18%。其中契税收入686.3万元，营业税1162.5万元，企业所得税53.8万元。

上述情况表明，2008年季度，我市的房地产开发投资、施工及竣工面积均呈现了较快增长势头，孝感城区的市场供需基本平衡，但受去年全国范围涨价大走势影响，我市房价也呈现出涨幅较大的增长势头，但销售面积大幅减少，销售额与上年同期基本持平，这种销售价格大幅增长和销售面积大幅减少的势头应引起我们的警惕和注意。

2008年季度，我市房地产投资增幅较快。全市房地产开发完成投资5.78亿元，同比增长86.3%，增幅较上年提高了61个百分点。其中，孝感城区完成房地产开发投资2.4亿元，同比增长22.5%，增幅比上年同期回落了2.6个百分点。县市房地产投资增幅上升的主要原因是各县市今年一季度的房地产开发投资增幅均比较大，汉川、应城、云梦、安陆、大悟、孝昌等六个县市的房地产开发投资分别较上年增长178.82%、635.12%、79.38%、170.96%、235.99%、222.50%，使得全市的房地产开发投资增幅较大。但孝感城区房地产投资增幅保持稳定略有回落的态势。

2008年季度，从商品房屋竣工面积与销售面积的比值来看，县市的房地产市场供给大于需求，汉川等六个县市的竣工面积为27.57万平方米，而销售面积为8.25万平方米，供给远大于需求。但孝感城区供给和需求较为均衡，竣工面积和销售面积分别为6.15万平方米和10.01万平方米，竣工面积小于销售面积，如果加上去年已竣工已进入销售期但尚未出售的商品房，则供需基本平衡。

我市目前的住宅结构总体上讲是基本合理的，但离国家“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房) 面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的调控要求还有一定的离。目前我市住房供应主要是普通商品房，基本上不存在别墅，住宅也较少，但经济适用住房建设偏少，城区规范的经济适用房建设才刚起步，供应量不大，且全市建设廉租住房进行实物配租工作还没有实质性进展，还需要进一步加强住房结构调控，全面落实廉租住房保障制度。

据统计，2008年季度，全市商品房销售的平均价格为2305元/m²，同比增加75.3%，其中，孝感城区商品房销售的平均价格为2765元/m²，同比增加44.1%。全市商品住宅销售的平均价格为2096元/m²，同比增加68.6%，其中，孝感城区商品住宅销售的平均价格为2604元/m²，同比增加57.6%，但房屋销售面积全市减少43.6%，降幅较大。受全国房价“拐点”舆论的心理暗示以及保障性住房大量投放市场的鼓舞，人们持币观望，购买行为趋于理性和谨慎。

综上所述，我市房地产价格增长较快的主要原因如下：

一是由于我市商品住房价格基础价位多年偏低，别是县市的商品房价格长期在低位运行，预留出较大的增长的空间。尽管近两年房价保持了一定的增长，但房价与全省平均水平相比，仍然有一定的差。2008年季度，全市商品住房平均价格2096元/m²，低于全省同期3146元/m²的水平。孝感城区2008年季度的商品住房平均价格2604元/m²，也低于全省的平均水平，其他县市住房价格更低一些，如大悟等地商品住宅销售均价每平方米有1040元，故增长的空间还是比较大的，但由于去年下半年到今年一季度我市的房价上涨较快，因此今后孝感房价增幅将会放缓。

二是自去年以来居民消费价格指数（CPI）持续保持高位运行，去年全年的CPI增长为4.5%左右，今年一季度的CPI增长达8%，使得居民储蓄存款的实际利率为负，加上去年下半年以来股市的持续低迷，人们对购房保值增值这种观点的认同，很多人选择将储蓄取出来购房以图保值增值。且人民币持续升值，而房地产业又是人民币升值的直接受益的行业，使得有更多的人选择投资房地产。

三是周边地区别是大城市的房价出现了大幅上涨，别是武汉市自去年以来的房价涨幅比较大，而且近期还在继续增长，这也直接刺激了我市房地产价格的上扬。

四是土地、建材、人工等直接成本费价格的上涨也导致了房地产价格的上涨，别是土地价格增长较快，例如，东城区的土地价格从91万元/亩增长到165万元/亩，接近翻了一倍。据市土地部门提供的资料，2006年，孝感城区通过挂牌出让方式供应的用地价格为1082元/m²，2007年的这一价格为1283元/m²，土地交易价格上升了201元/m²，同比增长了18.54%，土地价格的上扬直接促进了房地产价格的上涨。

五是武汉城市圈内的交通环境不断改善，圈内城市的时空离的进一步拉近使得外地购房人的数量持续增加，直接推动了房价的上涨。随着武汉正式成为我国四批“两型社会”综合改革配套试点城市，武汉城市圈内交通的进一步改善，别是随着城市快速干线和轻轨的开通，孝感至武汉的时空离将会进一步缩短，外地购房者（别是武汉市的购房者）的购房比例将会持续增加。从近的孝感城区商品住房购买对象的统计情况来看，2007年底，我市城区商品住房的购买对象，本市人占81.77%（其中，孝感城区人占53.02%，本市乡镇和所辖县市人占28.75%），外地人占18.23%（其中省内占15.50%、省外2.64%和境外人士0.09%），其中，外地人又以武汉人居多，约占全部购房者的10%左右。外地人别是武汉人购房比例较2007年4月份的统计情况增长较多，外地人购房比例增加了11.54个百分点，而武汉人购房比例增加了约6个百分点。

六是居民的工资性收入以及投资性收入均有所增加，直接提高了居民的购买力。居民改善居住条件的愿望比以往更强烈了，很多档次较高、配套设施齐全、适宜居住的小区不断涌现，直接刺激了居民的购房欲望。

七是楼盘整体档次的提升和区域带动作用。今年一季度进入销售环节的一些楼盘如福星城、蔚蓝新都、全洲·约克镇等规模较大、整体档次也比较高，价格相对也较高，而去年同期年纳入统计口径的一些规模较小、档次相对较低、销售价格也相对较低的楼盘在2007年已销售完毕，同时，由于这些商品房对于孝感城区商品房的销售均价起到了拉低作用，致使2007年同期商品房的销售均价起点较低，即2007年同期的比较基准较低，因此同比增长较大。同时由于价位较高的楼盘的价格示范效应，对周边楼盘也有拉动作用，形成整个区域的价格上涨，别是东城区房价上涨的这一征比较明显。

八是开发商受2007年下半年住房价格涨幅较大但仍然供需两旺局面的激励，开发商为抓住机遇追求利润的大化而不断提高房价，同样地段的楼盘二期价格较一期价格有较大幅度的上涨，这些因素都推动了房价的上涨。不过，我们认为，随着房地产调控进一步深化，政策性保障住房放量供应，以及人们住房观念日趋理性等因素，房价应不会出现不理性的大涨，一季度销售面积的大幅减少是例证。