2008年孝感市房地产市场运行情况

孝感房地产信息

 

 

 

2008年，全市共有房地产开发项目114个，同比减少8.1%。其中，新开工项目45个，上年结转项目69个；在建项目71个，已竣工项目43个。孝感城区共有房地产开发项目56个，同比减少13.8%。其中，新开工项目22个，上年结转项目34个；在建项目37个，已竣工项目19个。

全市共完成房地产开发投资27.86亿元，同比增长17.8%，其中，孝感城区共完成房地产开发投资18.65亿元，同比增长20.95%；汉川、应城、安陆、云梦、大悟、孝昌等地各完成房地产开发投资1.73亿元、1.04亿元、2.91亿元、1.24亿元、0.98亿元、1.31亿元。

全市商品房施工面积214.8万m²，同比减少0.1%；孝感城区商品房施工面积126.87万m², 同比增加34.1%。

全市商品房竣工面积107.5万m²，同比减少13.2%；孝感城区商品房竣工面积44.56万m²，同比减少0.8%。

全市商品房销售面积75.2万m²，同比减少了38.06%；孝感城区商品房销售面积32.1万m²，同比减少了41.51%。

全市商品房销售的平均价格为1986元/m²，同比增加19.8%，比上月减少2.2%，其中，孝感城区商品房销售的平均价格为2502元/m²，同比增长11.8%，比上月降低了2.2%。全市商品住宅销售的平均价格为1835元/m²，同比增长14.5%，比上月减少3.5%，其中，孝感城区商品住宅销售的平均价格为2302元/m²，同比增长7.9%，比上月降低了1.7%。孝感城区12月份当月商品房销售的平均价格为1863元/m²，环比下降了8.9%，其中，商品住宅平均价格为1792元/m²，环比上涨了4.98%。

各县（市）商品房销售的平均价格分别为：汉川市2008元/m²，应城市2100元/m²，安陆市1440元/m²，云梦县1661元/m²，大悟县1299元/m²，孝昌县1518元/m²；商品住宅销售的平均价格分别为：汉川市1900元/m²，应城市1750元/m²，安陆市1430元/m²，云梦县1562元/m²，大悟县1200元/m²，孝昌县1500元/m²。

网上签约系统的数据显示，2008年，孝感城区共有37个楼盘实现网上签约，共签约商品房2015套，其中，住宅1806套。网上签约套数多的8个楼盘分别是：福星城一期、宇济·槐蔭天地、全洲国际商城、兰苑·幸福花城、乾坤阳光、西河新景园、北大鸿城、孝棉家苑，分别销售了469套、207套、130套、127套、119套、116套、94套、93套。其中，住宅网上签约套数多的8个楼盘分别是：福星城一期、宇济·槐蔭天地、兰苑·幸福花城、西河新景园、乾坤阳光、北大鸿城、孝棉家苑、锦华苑，分别销售了377套、205套、122套、112套、110套、94套、93套、79套。

据市地税部门提供的数据：2008年，孝感城区共完成房地产行业税收7050万元（其中契税收入2907万元，营业税3807万元，企业所得税336万元），比上年减少了41.8%，与2006年的7200万元基本持平。

从2008年房地产市场的基本情况可以看出，我市的房地产市场运行情况呈现出以下主要点：

2008年，我市房地产投资同比保持平稳增长，但增幅回落较大。全市房地产开发完成投资27.86亿元，同比增长17.8%，增幅较前三季度回落了40.4个百分点。其中，孝感城区完成房地产开发投资18.61亿元，同比增长20.4%，增幅较前三季度回落了47.2个百分点。

2008年，从商品房屋竣工面积与销售面积的比值来看，整体上呈现出供给大于需求的情况。全市商品房竣工面积107.5万m²，销售面积75.2万m²，去年同期销售面积为121.4万平方米，同比减少了38.06%。孝感城区的竣工面积和销售面积分别为44.56万m²和32.1万m²，而去年同期销售面积为54.88万平方米，同比减少了41.51%，降幅较大。

2008年，全市商品房销售的平均价格为1986元/m²，同比增加19.8%，比上月减少2.2%，其中，孝感城区商品房销售的平均价格为2502元/m²，同比增长11.8%，比上月降低了2.2%。全市商品住宅销售的平均价格为1835元/m²，同比增长14.5%，比上月减少3.5%，其中，孝感城区商品住宅销售的平均价格为2302元/ m²，同比增长7.9%，比上月降低了1.7%。商品房销售价格环比继续呈现小幅下降。以孝感城区为例，孝感城区9月份当月商品房销售的平均价格为2669元/m²，环比下降了9.2%，其中，商品住宅平均价格为2328元/m²，环比下降了8%。孝感城区10月份当月商品房销售的平均价格为2362元/m²，环比下降了11.5%，其中，商品住宅平均价格为2315元/m²，环比下降了0.6%。11月份当月商品房销售的平均价格为2044元m²，环比下降了13.5%，其中，商品住宅平均价格为1707元/ m²，环比下降了26.3%。12月份当月商品房销售的平均价格为1863元/ m²，环比下降了8.9%，其中，商品住宅平均价格为1792元/ m²，环比上涨了4.98%。

网上分析系统的数据显示，四季度的成交套数为638套，成交面积为6.98万m²，分别比三季度多出了163套和1.67万m²，商品房的销售有所回暖，销售量在上升。同时，网上分析系统的数据也显示，12月份当月成交的楼盘主要以低价楼盘为主，住宅均价在2000元/m²以下的楼盘的成交套数为110套，占到了整个住宅成交量（150套）的73.33%。其中，均价在1500元/m²的楼盘的成交套数为78套，占当月整个住宅成交量的52%，低价楼盘销售情况好于价格较高的楼盘。

受房地产市场成交清淡的影响，2008年，孝感城区的房地产行业税收7050万元（其中契税收入2907万元，营业税3807万元，企业所得税336万元），同比减少了41.8%。上年契税、营业税、企业所得税同期为分别为5033万元，6658万元和422万元，同比分别减少了42.2%，42.8%和20.4%。这主要是由于市场成交大幅萎缩引起的，以商品房为例，2008年，孝感城区商品房销售面积32.1万m²，与上年同期销售54.88万m²相比减少了41.51%。商品房的交易量减少了，交易额降低了，营业税也会随之减少，同时，交易契税也会减少，商品房销售量减少也会导致企业的利润降低，所以开发商的企业所得税也减少了。因此，房地产行业税收同比下降较多。

从今年房地产市场运行的基本情况和运行点可以看出，我市的房地产市场运行基本平稳和健康，但也反映出了一些情况和问题，主要是市场销售低迷，成交萎缩，销售面积大幅下降，全市销售面积同比减少了38.06%，其中，孝感城区商品房销售面积同比减少了41.51%。

一是近年来国家各项调控政策别是信贷、税收政策的密集出台，市场预期发生了较大变化。投资和投机性需求得到了一定抑制，交易量出现明显回落，购房者观望气氛较为浓厚，房地产开发面临调整和发展的双重压力。尤其是对我市还处于房地产业不甚活跃的地区，发展的压力远远大于调整压力。

二是受全国商品房销售走势大环境的影响。自2007年下半年以来，全国很多一线城市（别是深圳和上海）的市场成交大幅缩减，2008年以来这种市场成交缩减的势头更加明显。据国家统计局的数据，2008年前11个月，北京、上海、浙江、广东等地的商品房销售量同比分别下降了44.5%、39.4%、30.1%、26.2%。另据省建设厅提供的有关数据，武汉市2008年前11个月的商品房销售量同比下降了48.37%。我市的商品房销售走势受全国别是武汉市的影响比较大，使得我市房地产市场也出现了销售延续低迷，销售面积大幅下降的情况。

三是住房保障制度的逐步落实，经济适用住房的供应和廉租住房保障力度的不断加大，分流了部分原来对商品房有潜在需求的购房户。我市自2007年到2008年一季度启动的这轮楼市牛市，虽然价格增长较快，但由于人们担心房价继续上涨，很多购房人（别是以改善居住条件为主的自住性需求者）在这个时期都购买到了自己需要的房屋，以致购买房屋的自住性需求逐步减少，再加上宏观调控政策作用的显现，投资性需求和投机性需求的减少直至基本退出，使整个房地产市场出现了销售低迷，成交萎缩，销售面积大幅下降的情况。

四是2007年至2008年前几个月的房价持续上涨，明显超越了人们的心理承受能力。很多人认为我市的房价在较短的时间内涨幅过大过快，房价处于阶段性高位，人们心理难以承受，使得有这种购房需求的人持币观望，推迟了购买的时间，这也是成交萎缩的一个原因。

五是受全球金融危机的影响，经济出现减速，人们的实际收入水平增幅下降，有效需求减少。据报道，2008年的股市大熊市使股民损失惨重，股票资产大幅缩水，其他的资产性收入也有所减少，因此一部分居民的实际购买力下降了，购房愿望也降低了。

1、继续认真贯彻落实国家保增长、扩内需的宏观调控政策，保持房地产市场稳定健康发展

要继续认真贯彻落实国家宏观调控政策，加强房地产市场监管。重点发展中小套型、中低价位普通商品住房，大力推进廉租住房和经济适用住房建设，适度发展中商品房，形成多层次住房供应结构的合理配置。支持远离城区的独立工矿企业和住房困难户较多的企业、单位集资合作建设经济适用住房，缓解企业职工住房困难。

2、采取有效措施，防止空置面积出现过快增长

引导房地产开发企业应对市场变化，寻找解决当前楼市冷清的好办法。目前市场上真正的刚性需求还是大量存在的，人们持币观望主要是认为房价过高，一旦房价降低到他们能接受的水平，很多刚性需求的购房者会很快入市，降价可以换得大量普通购房者入市，可以换取交易量的回升，如果房价进一步降到合理价位，广大自住客户正常入市，必然推动成交量的增加。

加强房地产市场监管和舆论宣传力度，正确引导理性的住房开发和消费观念。推动房地产开发企业创新融资方式，多途径开辟融资渠道，缓解房地产开发的资金压力，保持房地产市场开发投入的均衡持续发展；引导不同收入阶层、不同业年限阶层形成理性的住房投资和消费需求，逐步对房价的心理预期恢复正常，提高住宅的销售率，促进成交量增加，防止空置房面积增长过快。

3、落实住房保障制度，改善住房供应结构，提高中小套型商品住宅的供应比例

按照党中央国务院关于切实解决民生问题的有关要求，我们要进一步贯彻落实住房保障制度，增加廉租住房房源建设和经济适用住房的供应量。同时引导房地产开发企业多开发适应市场需求的中小套型、中低价位的住宅，通过适当的促销手段吸引购房者适时出手购房，促进交易量的回升。

4、完善房地产信息发布制度，加强对住房消费的正确引导

根据国家政策要求，结合孝感实际，继续完善房地产信息发布制度，正确引导居民消费观念和新闻媒体的舆论导向。通过定期和不定期的信息发布，使开发商理性开发，购房者理性消费，逐步对房价的心理预期恢复正常，防止房价的大起大落，保障房地产市场持续健康协调发展。

5、继续全面推进孝感房地产业融入武汉城市圈建设工作

围绕市委市政府关于把孝感建设成宜居休闲城市和武汉后花园的总体工作思路，继续大力推进孝感房地产业全方位融入武汉城市圈建设工作，在圈内实行房地产开发企业资质、业绩互通互认。充分发挥临空经济区和建设居住新城的优势，利用优惠政策、优良环境和价格优势吸引以武汉人为主的外地人来我市购房，促进和提高我市的房屋销售率，扭转市场清淡的局面，促进我市房地产业的持续健康有序发展。