后新政时代看中国式智慧:炒房团变身炒租团

           “中国式”其实还有独现象，是充满着变通智慧的中国房地产市场。从年初二手房交易恢复5%契税，到刚刚出台的20年房龄以上的二手房不予贷款，新政的不断推出使得二手房销售遭遇到前所未有的瓶颈。于是，聪慧的地产投资客与投机者纷纷转向租赁市场，由炒房团摇身一变成为“炒租团”。

　　已经忘记从何时，“中国式”成为了流行语。

　　中国式离婚、中国式结婚、中国式蜗居、中国式幸福……

　　“中国式”其实还有独现象，是充满着变通智慧的中国房地产市场。

　　从年初二手房交易恢复5%契税，到刚刚出台的20年房龄以上的二手房不予贷款，新政的不断推出使得二手房销售遭遇到前所未有的瓶颈。

　　于是，聪慧的地产投资客与投机者纷纷转向租赁市场，由炒房团摇身一变成为“炒租团”。

　　租房租成千万富翁，正是后新政时代中国式智慧的集中体现。

　　5月份，北京房屋租金价格同比上涨了23.33%，租赁均价达到2828元/月，比上月上涨了2.39%。虽然租赁旺季还没到,中关村、西城和东城热点的租赁房源供应已比较紧张,租金提前部门出现大幅上涨，成为本轮房租上涨的代表之一。

中国式房租 后新政现象：房价跌、房租涨

　　新政后一个多月，市场不断传出房租上涨的消息。究其原因，主要是楼市调控政策的密集出台加剧了市场观望情绪，部分潜在买房者转向了租赁市场，导致租金价格迅速上涨。换句话说，由买转租是本轮房源上涨的“原动力”。

　　很多专家认为，此轮房租上涨不会持续很久，因为随着房价的逐渐稳定，购买需求将慢慢释放出来，买转租的“原动力”弱化后，房租也止涨了。

    但业内也有不同的观点，认为新政并不是租价上涨的主要原因。许多经纪公司的一线操盘人员表示，“新政后，原本准备出手的购房者面对房贷政策收紧等压力，不得不暂停买房转而租房，但业主的反应并没有那么迅速。虽然近两个月二手房成交量明显下滑，但很多业主依然坚持出售而非出租。另外，对于资金并不紧张的房主而言，还是以出售为主，考虑到后期看房等因素，即使短时间卖不出去房子也不会出租。这造成了租房房源供应不足，所以房价上涨是必然的。也正因此，租价上涨是暂时的，不具备持续性。”

“资源房”成房租上涨领头羊

　　虽然租赁旺季还没到，中关村、西城和东城热点的租赁房源供应已比较紧张,租金提前上涨，成为本轮房租上涨的代表之一。

　　目前北京房屋租价相比去年，一套普通两居室的租金涨幅在20%以上,而一些地段好、交通方便的房源涨幅更高达50%。根据北京地产研究机构统计，5月份，北京房屋租金价格同比上涨了23.33%，甚至突破了2008年奥运会期间的月度租金高点。租赁均价达到2828元/月，比上月上涨了2.39%，成交量也比上月放大了5.85%。

　　除了城区地带涨幅明显外，周边区域涨幅也很大。原因是许多租不起区的租客选择逃离市，由此推高了周边区域的房租上涨。

　　值得关注的是，房价“领跌”区域的租价纷纷呈现大涨之势。据中原地产的统计数据显示，受新政影响大、前期房价上涨较快、后期房价下跌幅度较大的区域，房租均明显上涨。

　　另外，房租金提前上涨。根据众多中介统计显示，虽然租赁旺季还没到,中关村、西城和东城热点的租赁房源供应已比较紧张,租金提前上涨，成为本轮房租上涨的代表之一。

　　十几平米的房间，三个上下床，比起大学公寓空间更为拥挤。但即便这样，许多刚毕业的大学生或者初始进入北京怀揣梦想的年轻人依然接受，因为床铺的价格实在比单间要便宜的多。
中国式租客

租不起房怎么办？逃离？

　　据北京市统计局统计，2010年1-4月，本市被调查的5000户城镇居民家庭人均可支配收入为10069元，月均为3000元左右，租金占收入比例已达33%。租金的高比例意味着居民剩余的基本生活消费比例将相应降低，如果加上教育经费、医疗、娱乐休闲等费用，剩余的可支配金额微乎其微，依靠家庭成员的存款买房无疑是天方夜谭。

　　此前，调控一度让许多“北漂一族”看到了希望。然而翘企盼两个月后，他们得到的结果是没有明显降幅的房价和大幅上涨的房租，于是消沉了一段时间的“逃离北上广”再度成为无奈的话题。

　　站在房主的角度考虑，既然大家都在涨价，理所当然自己的房子也应该涨。而对于租房者来说，不断攀高的房租正在超越自己的承受能力，所剩的选择有三条：或者降低生活质量，或者离开这个城市，或者“啃老”凑齐付做房奴。虽然选择后两种方式的人不占少数，但更多的人还是选择坚持理想，宁可降低生活品质也要留守京城。

　　于是，新的现象出现了……

千元合租也甘心

　　许多人为了节省房租得选择相对差一点的地方居住，合租现象更是普遍，然而是这样目前北京市场合租房人均千元以上也是很正常的。

　　市场上目前租房现象各种各样，品质而言，从公寓、普通住宅、独居，到合租、蜗居。由于租房品质直接与价位挂钩，因此许多人为了节省房租得选择相对偏远一点的地方，或者干脆选择合租。说到合租，在北京早已成为普遍现象，但即便是降低了居住品质，放弃了私密性的尊严，合租的月租金仍然在人均千元以上。

　　记者了解到，合租的状态有很多种，在热点区域，隔断、上下铺位的现象已经相当普遍，这也催生了中介以及私人二手房东的兴盛，很多人从房东手中租来房子，然后经过改装，打成隔断，由原来的一居变作多居租给多人，从而赚取差价，并由此产生了中国房屋租赁市场的另一个有现象——中国式炒租人。

中国式炒租人

　　租房租出的千万富翁，这样的神话恐怕存在于中国房地产市场……

　　林女士和丈夫都是浙江大学的教师，相对于其他行业，他们的上班时间比较自由。林女士有个习惯，一有空暇时间到杭州各大中介公司找房子。条件也很简单：市的毛坯房、租赁期限必须5年以上。找好合适的房子后，通常有两种操作方法，一种是整套精装修后租给外国在华工作的白领，另一种是把一套房子分拆成3-5个小房间。她算过一笔账，一套85平米的毛坯房，长租的价格是2000元/月。由设计师出身的丈夫负责设计、装修，分拆成了3套精致的小房间，每间都有厨房卫生间，有空调防盗门等。然后挂牌出租，不出一周三间房子可以以每间2000元/月租出去，从而赚取高差价。这样不停地找房子，不停地拆分、装修、出租，如今的林女士夫妇早已成了千万富翁，他们现在累计的租赁房源已经高达200多套。

　　其实，类似这样的案例在北京也很多。与林女士不同，北京的炒租人更愿意选择低档租房路线，是将相对条件差的房子低价租下来，分割成很多小单元，甚至采用学校才有的上下铺位来分割出租。虽然平分到每一个人的租金相对较低，但因为租客人数多，使得总价远远超出其承租下来的总价格。

　　还有一些简单的模式是中介公司吃租赁差价，中介从房东手中低价租下来转手加价租出，差价可能有几百元，但是量大之后收入也是很客观的。

安家观点

　　飞涨的房租、群租房、炒租团、逃离北上广……这种种让人无奈的现象背后其实皆有清晰的逻辑脉络可循，也是中国式房地产市场所催生的一个个怪异而独的必然产物。不可否认的是，“中国式智慧”的钻营，的确让许多人从这个市场中觅得发家致富的良机。但是，恰恰是这种“中国式智慧”的大行其道，却令市场一次次趋于端与非理性表现，进而损害到行业的健康发展乃至整个经济体的长远生命力。这般诡异格局，恰似经济学理论中所述之“囚徒困境”。

　　毫无疑问，房屋本应回归其本身的居住属性——即使在发达国家高度资本化的市场里，房地产投资更多被视作一种回报略高于基本利率的资金避险港；但在如今如今中国，它却成为资金寻觅高额回报的去处，背后折射的是中国在经济结构、社会保障、收入与社会资源的分配公正等等诸多领域面临的困境。

　　单单是一桩尚未出台的物业税（或曰“房产税”）政策，目前成为各界热议的话题，其实对资产保有环节征税本是自古以来的惯例，而持异议者其意恐怕均不在税收征管本身，而已经向上延伸到“权利与义务”等法理与政治环节：如何在经济发展与社会公正之间觅得为社会大众所接受的平衡，如何让每一桩政策都能恰如其分的照顾到贫弱者的生活尊严……每一个问题的答案，都不得不成为我们在探讨房地产行业内许多话题时必须考虑到的决定性因素。