上海再现“内部价”售房 或系开发商无良炒作

       据有关机构统计数据显示，7月19日~7月25日上海市商品房成交面积为19.6万平方米，其中商品住宅成交面积为11.5万平方米，均低于年度平均水平。成交价格更是下跌至17678元/平方米，环比前周下跌4%，接近于去年9、10月份的水平。

    但在这样的情况下依然有多个楼盘，且被曝光以内部价向自己的“员工”低价卖房，其价格远低于市场价。而想以上述“内部价格”购买的普通购房者，则认定开发商为了诱购房者入局制造“虚假成交”。

   “对捂盘不卖或者虚假成交的（楼盘）坚决投诉……”近日，一篇火药味颇浓的网帖出现在上海各大房地产网络论坛上，矛头直指上海滩大宁城（资料、论坛)。

    楼盘“内部交易”遭质疑

    购房者的质疑源于上海滩大宁城对外宣布的销售情况和上海网上房地产公布的成交数据不一致。截至昨日（7月26日），上海网上房地产显示，上海滩大宁城有137套房源未销售。但是，售楼处方面却向《每日经济新闻》记者透露，整个楼盘的所有房源均已卖完。

    佑威房地产研究副主任陆骑麟猜测：上周该楼盘的成交均价比一周前上涨了1951元/平方米，涨幅达到了8%。在时间过去一周，且整个房地产市场成交量依然低迷的情况下，该楼盘大幅涨价后依然能取得，会不会有些猫腻。

    他所认为的“猫腻”和今年3、4月份在上海一度流行的 “内部价格促销”有关。当时，江桥万达广场（资料、论坛)以14000元/平方米左右的价格把部分房源 “内销”给自己的员工，又以17000元/平方米~21000元/平方米的价格销售其二期房源。

    而据媒体报道，上述“内销房”中有一部分通过中介转让到了二手房市场，令通过“关系”买到“员工房”的部分客户赚了钱，因此造了项目的大面积成交。而除了万达广场外，中国房地产信息集团分析师薛建雄曾表示4月份的“日光盘”也可能和上述内部价成交有关。内部价促销曾是点燃今年4月行情的一个直接 “导火索”。

    除了上海滩大宁城有内部售房嫌疑外，薛建雄还认为此前已被媒体报道的中信泰富又一城（资料、论坛)也有内部售房的嫌疑。开发商想以4月份时曾用过的手段，再造楼盘的气氛。

    内部价是营销噱头？

    据悉，内部交易一直是开发商应对“熊市”的方法之一。2008年底，多家房地产公司先后被曝，开发商令自己员工以个人名义打折买下，以此获取资金维持公司运营。而2009年初，知名房地产评论员牛刀更表示，很多开发商以“员工内部价”名义办理买房“假按揭”。

    但是，上海滩大宁城促销的方式，昨日却被指是开发商玩的促销把戏。中国房地产信息集团一位内部人士表示，在上海滩大宁城开盘前，中国房地产信息集团和易居的员工均接到了来自其发布的短信，允许他们优先买房。其中很多员工购买了那些位置较差，但单价别便宜的房源。

    不过他表示，事实上开发商并没有给中国房地产信息集团员工“内部价”，“但是外界却认为我们得到了很多优惠，加上原本这个楼盘售价比周边至少便宜2000元/平方米~3000元/平方米，使得后续的房源很快售完。”他认为，上述“内部价”是开发商和营销代理公司的促销手段，目的是带动成交气氛。

    中信泰富又一城的营销策划公司——上海中原地产副总经理唐振东也承认，确实曾以内部价格向员工低价售房。但是，这样做的目的和嘉定地区房价近期大幅波动有关。他表示，开盘前已有价格调整的预期，又害怕有人说开发商降价，所以以内部价的形式促销，中原地产的部分员工也的确购买了该楼盘的低价房，但是并没有炒卖该楼盘新房的情况。

    除上述两家以内部价销售的楼盘外，同策房地产咨询机构的研究经理倪晓玲也说，上周在该公司举办的卖会上，有多名“同策汇”的会员以内部员工价买房，其中便宜的价格为房屋原价的85折。

    方方地产咨询机构席房地产分析师胡宗亘说，上述以员工价促销的模式和导致4月份成交放量的促销方式虽有相似之处，但却起不到当时的效果。他表示，开发商能以“员工价”成功售完所有房源，能说明这一价格才是有竞力的。

    行业分析师则认为，上述内部员工价或许正是上海房价下跌的底部。