2019全国“两会”房地产十大关键词！

       这几天北京开的大会可以说备受瞩目，大会的内容被广泛关注，特别是房地产作为最靠天吃饭的行业，必然也是这几天会议最关注的焦点。

       之前地方的会议中，主要的焦点内容是加快基础设施建设、发展战略性新兴产业、促进消费升级、重视人才培养和引进是今年地方政府工作报告中的关键词。

       最近房地产市场关注度非常高，特别是惯例的出现了轻微的小阳春，部分城市排队买房再现，这种情况下，大会更被关注了：

       刚刚过去的2018年全国房地产市场再创历史新高。从土地市场来看，2018年全国土地出让收入超6.5万亿元，达到65096亿元，同比增长25%，刷新历史纪录。

       从房屋销售来看，根据国家统计局数据显示，2018年，全国商品房销售额149973亿元，同比增长12.2%，再创历史新高。从这些数据来看，房地产市场依然火爆，呈现持续的增长态势，但是有些数据指标有所下滑。

       那么2019年今年的大会，大众关注的10大房地产关键词是什么？

       首先：房地产税

       当下再次加速推动房地产落地的可能性不大，2018年关注度非常高。

       房地产税作为一个新税种，其实要开征必须有很多门槛，最重要的自然是立法程序，其次就是作为基础的不动产信息联网登记+房价的动态评估体系。

       最简单的一个基础是不动产信息联网登记，从国税总局的政策看，不动产登记联网已经基本完成。

       但房地产税法的立法程序还未开始。

       小编认为在3年内房地产税即使出来，也改变不了市场基本面。土地财政如何改？

       按照评估值征收房地产税房屋的评估值应是房屋市场价值，而非房产原值（即购房时价格）

       房地产税从执行周期看，肯定是先从增量开始：

       1：从之前已经有的试点看，房产税都是从新增量开始试点，这样政策落地的难度小，上海、重庆都是先从增量开始，但这并不意味着房产税在这些城市就不会扩大。重庆已经逐渐开始扩大到存量。

当然从现在开始，买房的时候需要警惕了。

       其次：一城一策

       调控政策避免一刀切，在全国有90多个不同级别城市执行了限售政策，上百个城市执行限购限贷等各种政策，未来各地房地产调控依然由各城市主导，而分类指导也带来了更多的监管，未来房地产调控将以地方主导，住建部与中央指导的为主。未来不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。

       房地产政策最严格的时期已经过去。

       2019年，全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮，标志着，本轮楼市调控全面见底。未来多个城市的的很多微调宽松政策将密集出现。

       特别是对于二三线城市来说，除了信贷政策，最近其他政策都有可能调整。而部分城市的银行也有可能会变现的调整执行中的信贷政策。

       现在看，市场基本面出现了变化，大部分城市出现了房源多于购房者的现象。

       从各地政策内容看，房地产调控2019年政策取向依然是从严为主，但之前过于严厉，部分城市楼市出现明显调整局部市场，会有政策微调的可能性。只要房价不涨的城市，最近房地产政策都有松动的可能性。

       第三：三稳政策

       稳地价、稳房价、稳预期，是2018年下半年来房地产政策的主要基调。在两会中，大部分省份都明确提及。

       最近是各地两会集中时间，针对房地产的各种定调将不断，整体看，2019年稳定房地产发展将成为政策趋势。

       房地产市场也再次提出了稳地价稳房价稳预期。从2018年年中明确的“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求，对调控不利的城市继续问责。稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。

       未来房地产调控将以地方主导，住建部与中央指导的为主。未来不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。

       未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控，包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将依然常态化。

       第四：房地产长效机制

       房地产长效机制已经在租售并举，房住不炒等环节开始快速落地，预计2018年后续将有更多制度性政策发布。

       另外，房地产税等调控政策也将在2018年加速落地。整体看，房地产调控已经出现了质变。建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。从政策预期看，下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度。以长效机制引导市场稳预期。

       第五：热点区域的规划红利

       房地产市场看规划，最近看大湾区+首都二机场、海南自贸区等，都是会议的热点关键词。

       第六：租赁住房

       过去一年多时间，是历史以来，各级调控对租赁市场最关注的一年。而出现租金依然明显上涨的原因核心是，虽然政策发力，但资本大量进入存量领域，在增量市场供应滞后下，当下租金被影响。

从政策内容看，主要是加减法政策，加法增加供应，减法，减少选择租赁居住的阻力。

       主要有两个方向：一类是直接影响房源供应，供应70年产权的出租房用地，包括北京、上海等城市做的比较积极。2016年11月以来全国已经有20多个城市成交的超过270宗地块，合计高达1000万平米的自持地块（部分只约束持有一定年限），其中部分都将建设成为租赁住房。这是给租赁市场做加法，包括深圳、天津、南京、东莞等城市也有供应。

       另外一类是针对租购同权的政策，增加租房者获得的权益。这种到目前为止全国已经有超过8个省份20个以上城市发布了政策内容。政策着落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。

       第七：城镇化政策

       2月28日，国家统计局公布《2018年国民经济和社会发展统计公报》，户籍人口城镇化率为43.37%，比上年末提高1.02个百分点。

多个城市降低落户门槛，吸引人才。

       第八：宅基地

       农村的承包土地和宅基地是法律赋予农民的合法财产权利，让农民带着土地权利进城成为新市民是保护农民利益的需要，也是促进城镇化健康发展和社会稳定的需要。所以，现阶段农民进城落户定居，是不是放弃承包的耕地、草地、林地和宅基地，必须完全尊重农民的意愿，不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户的条件。

       第九：棚改

       从全国库存看，房地产市场已经基本告别库存积压时代，当下楼市库存当前房地产去库存任务初步完成,一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12个月以下。

必须明确的是，棚改的数量将减少，这已经是2018年的政策要求，另外货币化安置的逐渐收紧也已经是趋势。但一刀切的可能性不存在。

       第十：房住不炒

       这样的关键词会不会政府工作报告中，始终是举国上下关注的焦点。特别是经济平稳的当下，房地产调控的取向会不会变化。