不动产登记基础政策解读！你想问的都在这

       1、什么是不动产和不动产登记？

       不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

       2、不动产登记的主要内容有哪些？

       不动产登记的内容是不动产权利归属和其他法定事项，包括：

       (1)不动产的自然属性。如：面积、空间、用途等。

       (2)不动产权利归属。如：权利人是谁，权利来源是什么，以及权利的期限等。

       (3)不动产权利的变化情况。如变更了权利人等。

       3、不动产登记包括哪些类型？

       不动产登记的类型包括：不动产首次登记、变更登记、转移登记以及注销登记；其他特殊登记类型包括更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。

       不动产首次登记，主要是指不动产权利的第一次记载于不动产登记簿，如实践中的总登记和初始登记。

       变更登记，主要针对不动产权利人的姓名或者不动产坐落等发生变化的情形。

       转移登记，主要针对不动产权属发生转移的，如买卖、继承、赠与、以不动产作价入股等，这是最为普遍的一种登记类型。

       注销登记，是指因不动产权利的消灭等而进行的登记。

       更正登记，一般是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的行为。

       异议登记，是指登记机构将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议申请记载于不动产登记簿的行为。

       预告登记，是为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。

查封登记，是指不动产登记机构根据人民法院等提供的查封裁定书和协助执行通知书，将查封的情况在不动产登记簿上加以记载的行为。

       4、 依申请登记的不动产登记程序包括哪些环节？

       根据国土资源部《不动产登记操作规范》（试行）的规定，依申请登记的不动产登记程序主要包括以下五个环节：

       第一，申请。不动产登记申请是不动产申请人向不动产登记机构提出的进行登记的请求，是开始不动产登记程序的第一个环节。通常情况下，当事人不申请，登记机构不得办理登记。

       第二，受理。受理是登记机构对符合条件的登记申请予以接受的行为。受理的过程实际上相当于初步审查，例如，申请人提交的材料是否齐全，申请材料上的内容与申请登记的事项是否相符，申请形式是否符合法定要求，申请材料的内容之间是否相互对应等。

       第三，审核。不动产登记机构受理登记申请人的登记申请后，需要对申请登记的事项进行进一步审核，最终作出予以登记或者不予登记的决定。

       第四，登簿。登簿是指不动产登记机构对符合登记条件的登记事项在登记簿中予以记载的行为。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，登记事项记载于不动产登记簿时，标志着登记程序完成。

       第五，发证。发证是指登记程序完成后，依法向符合条件的申请人核发不动产权证书或登记证明。

       5、不动产登记的办理时限是多少？

       《不动产登记暂行条例》规定自受理登记申请之日起30个工作日内办结，法律另有规定的除外。需要注意的是，审查时限并不包括公告的时间，也就是说，有的不动产登记类型如果需要公告的，其公告的时间是不计算在30个工作日之内的。孝感市本级在全面优化办事流程的基础上，将不动产登记的办结时限缩短至首次登记、转移登记、预告登记、抵押登记等3个工作日，注销登记、查封登记即时办结。

       6、不动产登记必须由双方共同申请吗?

       不动产登记申请应当以共同申请为基本原则，以单方申请为例外。共同申请是不动产登记申请的一般方式，主要适用于因法律行为而产生物权变动的情形，如房屋买卖、交换、赠与、抵押等。对于因此产生的不动产登记，如果当事人不共同申请，登记机构就无法完整了解当事人的真实意思，也就无法保证登记结果的正确性。

       另外，条例也规定了一些可以由当事人单方申请的情况：第一类是尚未登记的不动产首次申请登记的情形；第二类是继承，接受遗赠取得不动产权利的情形；第三类是经过国家公权力确认导致物权变动的情形，包括司法行为、仲裁行为和政府行政行为；第四类是权利人姓名、名称或者自然状况变化，申请变更登记的情形；第五类是不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的情形；第六类是申请更正登记和异议登记的情形；第七类是法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的情形。这属于兜底性的规定，涵盖了其他可以由当事人单方申请的情形。

       7、什么时候可以撤回不动产登记申请?

       登记机构将登记事项记载于不动产登记簿之前的这段时间里，申请人可以撤回登记申请。登簿之后，不动产物权就已经成立，是不能撤回不动产登记申请的。

       8、房屋买卖合同生效，房屋所有权就自动转移了吗？

       房屋买卖合同生效之后的法律效力与办理不动产登记产生的法律效力是不同的。合同效力的判断主要依据《合同法》，合同生效之后，签订合同的当事人应当履行合同约定的义务，买方有义务按约定支付价款，卖方有义务协助买方及时到不动产登记机构办理转移登记。但是，买卖合同本身并不能产生物权效力，也就是说，合同生效不等于所有权变动，只有办理了不动产登记，才产生物权变动的法律效力。

       举例来讲，甲与乙签订了房屋买卖合同，约定：甲将自己的一处房屋卖给乙，乙支付一定的价款，双方在合同上签字，一式两份。此时，合同成立并生效，甲有义务与乙到不动产登记部门办理登记，乙有义务按时足额支付给甲房款，但是该房屋所有权属仍属于甲。合同生效后，甲与乙到不动产登记机构办理登记，将相关事项记载于不动产登记簿，然后，该房屋的所有权从甲转移到乙，乙成为该房屋的所有权人。

       9、申请登记时需提交哪些材料?

       申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：

       ①登记申请书；

       ②申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；

       ③相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；

       ④不动产界址、空间界限、面积等材料；

       ⑤与他人利害关系的说明材料；

       ⑥法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

       以新建商品房转移登记为例，需要提交的材料主要包括：

       ①不动产登记申请表；

       ②申请人身份证明：单位：企业法人需提供《企业法人营业执照》及组织机构代码证(复印件)；法定代表人或负责人身份证明（复印件）；代理申请的，应当提供授权委托书、代理人身份证明（复印件）；个人： 身份证明（复印件）、婚姻关系状况证明(复印件)或婚姻状况承诺书、委托办理的提供委托人与代理人现场签订的授权委托书或授权委托公证书、代理人身份证明（复印件）；限制民事行为能力人和无民事行为能力人必须由其监护人代理申请。

       ③不动产权属证书（或土地使用证及房屋所有权证）；

       ④商品房买卖合同；

       ⑤宗地图、宗地界址点坐标及房产测绘成果报告；

       ⑥权籍调查表；

       ⑦契税完税或者减免税凭证；

       ⑧其他必要材料。

       10、新证与老证有什么不同?

       新证与老证的区别，大致可以归纳为四点：一是，证书变了。现在的证书统一为：《不动产权证书》、《不动产登记证明》。二是，现在的证书上，增加了一个二维码，作为存储不动产登记信息的标识。只要扫描证书上的二维码，就可以立即获取不动产权证的编号、不动产单元号码等相关信息。三是，证书上既有土地信息，也有房屋信息，内容比原来得多，更细。比如，新的《不动产权证书》上的图纸就有两张，一张是宗地图，反映的是土地的界址、界线、邻宗地等信息；另一张是房屋平面图，反映的是建筑物、构筑物在宗地上的具体位置。

       11、不动产登记后，原有的房屋土地证是否需要更换？

       不需要。不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。不动产统一登记实施后，无论是依法颁发的新版证书，还是因没有完成机构和职责整合，不具备颁发新证书而继续颁发旧证书的，以及条例实施前，有关部门依法颁发的各类证书，都继续有效，新版证书和旧版证书在一段时间内并行有效。等到依法办理转移变更登记时，逐步更换为新的不动产登记簿证。

       12、哪些登记类型需要实地查看?

       属于下列情形的，不动产登记部门应当实地查看：一是房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记。二是在建建筑物抵押权登记。三是因不动产灭失导致的注销登记。四是不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

       13、谁有权查询不动产登记资料？

       关于查询主体，按照《物权法》、《不动产登记暂行条例》等法律法规的规定，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料；有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。我市各级国土资源部门的不动产登记中心依法免费提供不动产登记信息社会查询服务

       具体讲，下列人员可以查询相应的不动产信息：

       ①权利人可以查询、复制不动产登记资料；

       ②因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况；

       ③人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料；

       ④其他有关国家机关执行公务依法查询、复制不动产登记资料、依照本条规定办理。

       ⑤涉及国家机密的不动产登记资料的查询，按照保守国家秘密法的有关规定执行。

       查询不动产登记资料应当提交下列材料：

       ①查询申请书；

       ②申请人、代理人身份证明材料，授权委托书，境外委托人应当提交经过公证或者认证的授权委托书；

       ③利害关系人查询的，提交存在利害关系的证明材料。

       ④有关国家机关查询的，应当提供本单位出具的协助查询证明材料、工作人员的工作证。

       14、“小产权房”能否申请不动产登记？

       不动产登记是按照《物权法》的要求，依法保护不动产权利人合法权益的行为，不可能登记不合法的内容。根据我国现有法律，“小产权房”违反了《土地管理法》有关规定，从诞生之日起就没有取得合法的身份，将其纳入不动产统一登记是没有依据的。所以“小产权房”不可能准予登记。近年来，国务院、国土资源部、住建部先后三令五申，明确指出小产权房建设是违法的，不得登记发证。希望广大群众不要购买小产权房，以免财产损失。

来源：孝感市自然资源和规划局

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