华生:房地产税应谋定而后动

　　政府征收房地产税，用于城市建设维护和社区服务，与土地所有权交易无关。如英国的房产，大量是带地权的别墅，称为Freehold。也有是不带地权，土地是租的，如公寓的套房往往是lease hold，但所有权或使用权产权人都一样要交房地产税。我国目前的居民住宅产权，名义上是50年或70年，实际上到期政府没有也不可能收回。拆迁补偿时无论已使用多少年，还是又新给一个70年产权。二手房交易也不是按产权剩余年限论价。这说明，在我国正式开征房地产税时，有必要像农地承包期一样，明确房屋土地使用权也是长期不变。这样在法律上明确了居民用房的土地产权。统一了城乡土地使用权长期不变的制度，也为房地产税的开征澄清了误区。

　　房地产保有税并非有百利而无一弊。由于房地产保有税是按时间征税，如同租房按时间交租金一样，因此，所有出租房子的房东为了保证自己的收益不受损，都会将房地产保有税基本转嫁给租房者，从而大大推高租金的价格。这样如果在公租房建设还没有真正大规模建成并投入市场之前，象有人建议的那样匆匆变通开征房产税，会象我们在一些城市已经看到的苗头那样，将急剧推高房租的价格，结果这个税对抑制房地产投机投资作用有限，反而恰恰打击了弱势的广大租房阶层，那完全事与愿违了。

　　关于房地产税的开征问题一直论不休，质疑其合法性的有之，称开征客观困难重重者有之。其实，对住宅征收房地产保有税是国际惯例。许多国家早已有了成熟的做法和经验。在我国积筹备开征房地产税，对转变政府职能，推动地方政府从土地财政转为税收财政，对合理引导住房消费，对于调整收入分配乃至反腐倡廉，都有重大意义。问题的关键是要把引进房地产税这样一个前所未有的大税种放在整体税制改革和税负有增有减的大框架下统筹规划，而不是简单地看作是增加了一个新税源。因此，我们必须做好各方面的包括法律和信息条件上的充分准备，而不能等闲视之，更不能抱有侥幸心理，草率从事。

　　开征房地产税，先需要澄清两大认识误区。一是我国城镇居民有土地使用权，没有所有权，在土地已缴纳出让金的情况下，是否是重复收租，是否可以开征。应当指出，政府征收房地产保有税，用于城市建设维护和社区服务，与土地所有权交易无关。如英国的房产，大量是带地权的别墅，称为Freehold，也有是不带地权，土地是租的，如公寓的套房往往是lease hold，但使用权产权人一样要按期交房地产税。因此从本质上说，房地产税并不是对所有权征税，而是对房地产实际占用和受益人按占用时间征税。同时，我国目前的居民住宅产权，名义上是50年或70年，实际上到期政府没有也不可能收回。危旧房屋损毁或拆迁补偿时无论已使用多少年，还是又新给一个70年产权。二手房交易也不是按产权剩余年限论价。这说明，目前我国城镇居民的几十年土地使用权象当初农民的30年承包权一样，在法律上还是模糊概念。所以，在我国正式开征房地产税时，有必要像农地承包期一样，明确房屋土地使用权也是长期不变。这样在法律上肯定了居民用房的土地产权。统一了城乡土地使用权长期不变的制度，既是我国法治建设的一大进步，也为房地产税的开征澄清了误区。

　　另一个误区是目前有关部委提议的房产税，即绕开土地和新税种立法，借用企业和单位经营性使用房产的房产税，扩大到居民住宅。这个做法存在三个弊病:

　　一是张冠李戴，名不正言不顺。住宅不断贬值的是房，不断增值的是地，没有地的房怎么计算原值，又怎么评估市场价?征税标的物的价格说不清楚，这个税没法征。而且绕开地的房产税名不符实，会大大增加征收的难度。把征收的标准定的低，会增加大众的负担和产生新的不公平；定的高了征不来多少钱，又把一个任重道远的大税种的意义变的很小。

　　二是过于勉强。当年房产税条例的本意是对单位经营性的房产余值征税。现在若借用这个税延伸到居民住宅，能对居民持有多套房征税，因为那样还勉强可以定义为经营性质，但永远无法把居民自住房定义为经营性去征税。这样这个税种的适用范围很有限，起不到应有的各种功能，而且为以后普遍开征房地产税设置了障碍。同时，现在单位的经营性房产是按原值的一定比例征收的，居民房产若象建议的那样按市价来征，成了一税两制，而且是单位经营性的税轻，居民住房反而重，逻辑上也讲不通。

　　三是临时性强，必要性小。因为税收制度具有稳定性，不能因抑制投资需求和市场过热开征，因市场冷落萧条缓征免征。其实房地产税作为按保有时间来计税的税种，对投资房产的短期炒作几乎完全不起作用，对投资的抑制作用也很间接有限，真正能够有效控制投机投资需求的税种是个人所得税和土地增值税。因为所有投机投资都是为了转卖获利，如果对获利所得严格征税，投机投资的动力自然小了。因此没有必要临时性地随意扩展房产税的适用范围，让其勉强去发挥并不在其范围的作用，同时又堵塞了今后改革的道路。

　　全面开征真正的房地产保有税意义为重大，其主要功能是调节住房不同层次的需求，抑制财产和收入分配差，因此其难度和阻力也大，需要分步推进，可以采取的措施是：

　　启动立法程序，形成改革共识。房地产税是我国次依财产对家庭为单位征税。从过去源于收入的代扣代缴，到依财产而要居民住户从口袋里拿出钱来去交税，既涉及到税收征管方式的根本调整，又涉及到人们纳税方式和纳税习惯的重大改变。对于必然会出现的大量没有按期甚至不来纳税的户主，如何催交征管，又如何通过司法程序解决纳税分歧和保证执行到位，都是我们在过去税源处代缴代扣时所从未遇到的新问题，也是关系到既保证税收的严肃性和强制性，又维护社会和谐稳定的大问题。这样公平负担成为其成败的关键。因而它要与个人所得税从分项扣除到依家庭综合扣除计征的改革同步协调，才能相互补充促进和相得益彰。同时，还需要对现在为混乱的各类房屋和土地产权的情况进行全面清理，从法律上明确城镇房产的土地使用权，这样才能为普遍开征房地产税铺平道路。可以毫不夸张地说，在我国全面开征房地产保有税不是税收制度的重大变革，也是经济改革、社会改革乃至政治改革的重要内容，从而必然是一场硬仗。因此，要全面筹划并立即着手开征前的必要准备工作。

　　房地产登记工作的全面信息化和全国联网。由于房产实名登记的基础工作相当完备，又有户籍制度和身份证制度配合，在当今计算机信息技术条件下，做到全国全部城镇房地产信息准确、按家庭联网可查并不困难。这项工作要开始启动，会立即产生多方面的震慑作用，估计一大批贪官和其他众多隐瞒其真实收入者会现形。

　　数据分析测算和选择确定方案。要学习国外的成熟经验，对现有城镇住房进行总体分级分类，对号入座，定期统一调整应税额，而不纠缠于每套住宅具体和动态的市场估值。根据我国目前的实际情况，房地产税的全面开征需要分步、分阶段和分区域逐步展开。一是可以先从房价上涨较快、房价收入比较高、人均住房条件差异大的城市开始，二是可以先从持有多套、超大面积住宅和豪华型公寓和别墅开始，逐步过渡到普遍和全面的开征。为了减低难度，可以在若干城市先行试点，取得经验，再行推广。各城镇的征收标准也应在国家统一规定的大区间内有所不同，形成不同城镇住房保有成本的差异，引导人口流动的合理布局。

　　从这里我们也可以看出，房地产保有税并非有百利而无一弊。由于房地产保有税是按时间征税，如同租房按时间交租金一样，因此，所有出租房子的房东为了保证自己的收益不受损，都会将房地产保有税基本转嫁给租房者，从而大大推高租金的价格。这样如果在公租房建设还没有真正大规模建成并投入市场之前，象有人建议的那样匆匆变通开征房产税，会象我们在一些城市已经看到的苗头那样，将急剧推高房租的价格，结果这个税对抑制房地产投机投资作用有限，反而恰恰打击了弱势的广大租房阶层，那完全事与愿违了。因此，对开征房地产税这样重大改革，一定要周密计划、严格论证、广泛听取不同意见，形成改革共识，遵循法律程序，切忌把大事看小，闭门造车，把好事办坏，或者雷声大雨点小，不了了之。总之，有真正凝聚改革动力和共识，才可能突破既得利益格局的种种牵制和阻碍，实现这项意义深刻的重大制度变革。