四大行闭门会诊地产脉象：房企资金链持续承压

      宏观调控的高压态势使原本的房地产市场逐步呈现量价齐跌，季度控制的信贷投放额度更是开发商的资金来源主渠道——银行信贷持续紧缩，房地产商资金链的问题再度成为关注的。

　　7月初，四大国有商业银行齐聚北京某论坛问诊房地产，为跌入冰点的房地产开了一场闭门研讨会。

　　这次论坛，工、农、中、建四大银行北京市分行的相关负责人全部出席，对房地产贷款的形势和执行细则做出了分析和解释。

　　而包括万科、保利、远洋、中粮、华远、富力等约30家房企的副总经理、销售总监、财务总监也纷纷出席该会议。

　　“闭门的目的是避免说空话，也避免被媒体误读而引起市场波动。”会议厅传出这样的声音。

　　3个小时的会议结束后，本报记者通过渠道获得了会议纪要。在这份约17000字的记录里可以看到这样的字眼：降价、融资环境不理想、期待政策明朗。

资金链持续承压

　　当日下午3点，工行代表以一句“房企资金链的确出现紧张，但并不别严重”抛砖引玉。其依据是一份工行内部的报告：今年前5个月，房企资金还款状况比较良好，比2009年北京房地产企业到位资金同比大幅度增加。

　　“信托、基金等融资渠道弥补了银行贷款的空缺，才使得房企的资金压力暂时没有那么大。”工行代表说。

　　但让与会人员一致担心的是：萎靡的销售状态会持续多长？工行代表明确表示，“整个市场购买需求处于一个低点，如果调控持续时间太长，对整个房地产行业甚至是对其他行业的负面影响都会比较大。”

　　工行代表认为：如果调控持续很长的时间，企业资金链肯定会处于越来越难的环境，降价是好的出路。建行代表也表示：前期房价上涨过快地区调整的意愿为强烈，但幅度多大还有待市场的检验。

　　事实上，房价松动的迹象已经较为明显。来自国家统计局的数据显示，6月份70个大中城市房价涨幅继续回落，房价环比在经过连续15个月上涨后，次出现环比下降0.1%，较5月份回落0.3个百分点。

　　一位与会的开发商也表明了态度，“大型开发商强调企业发展的持续性，企业并没有觉得此轮调控是打压，而是一轮行业洗牌，是一次企业技术性的调整和比拼。”

融资困难加剧

　　巧合的是，在该会议召开的前，停止银信合作的消息被公布，而这更是引发了与会人员的重视和讨论。

　　光大银行代表表示：房地产与银行合作的又一通道被暂时关闭，银行和企业都会受到较大影响。

　　事实上，停止银信合作是收紧信贷规模组合拳的延续。监管部门对整个信贷规模的管理从未懈怠。

　　而会上传出来的声音却是：“在严格控制信贷规模的大背景下，今年上半年四大国有商业银行贷款依然增加，农行增加贷款的速度比较快，中行也较为密集。”

　　工行代表坦言：为了监控政策落实情况，各种内外部门的检查非常频繁，未来的放贷会更谨慎、更严格。

　　农业银行代表也承认，今年农行上半年的房地产信贷人增速是历年高的，但下半年的信贷趋势会限制一些品种的发行，资信情况较弱的企业下半年不一定保证能得到贷款。

　　然而，虽然银行收紧贷款的态度和立场再次明确，但开发商对资金的嗷嗷待哺声却越来越响亮。

　　一位与会的开发商表示，“股市融资闸门紧闭和银行的关联紧密，是防止用股市的资金偿还银行贷款和追加投资。”

　　针对会议上开发商关于未来放贷条件的提问，农行代表也表明了放贷的标准：手续合规合法，有项目有市场需求，能配合银行做资金监管。光大银行也已采取了地产“四准入”的名单制度。

　　工商银行代表表示，“今年上半年贷款兑现比预期的要好，因为今年前5个月，78%都是去年已经在建或者续建的项目。但如果刨除了土地购置行为，开发商的投资则是下降的，预计未来也不会太乐观。”

　　而万科作为企业的发言代表也抛出了应对措施：目前的工作重点是做好销售和物业管理。

期待政策明朗

　　尽管遭遇严厉的调控政策，但房地产投资依然保持“高位不落”。

　　4~6月全国房屋新开工面积仍达到4.82亿平方米，开发投资达到13153亿元，总额大大超过前3个月。业内关于“房地产投资将大幅跌落”的担心，并未成为现实。

　　与此同时，开发贷和个贷则明显收紧。上半年，房地产企业国内贷款同比增幅回落，从年初的46.1%回落至上半年的34.5%；个贷方面，前4个月的逐月累计增幅均在以上，但至6月已降至60.4%。

　　工行代表认为，目前可喜的是市场对于未来有了一个不甚悲观的预期，企业投资行为并没有减少，但调控政策的模糊化，正使投资方对这种预期产生怀疑，进而有可能降低投资水平。

　　虽然针对坊间有关“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”等房地产市场热点问题，住建部、银监会、国资委7月12日分别做出了“房地产调控政策没有任何变化”的回应，但有关调控政策转向的预期依然在发酵。

　　一位与会的央行研究员认为：“建立一个真正公平、公正、良性循环的房地产市场，这才是调控的目标。”