成交量低迷 楼市如何破“零成交”僵局

　　近期，一些地方的新房无人问津，一些中介门庭冷落，甚至一度出现“零成交”的现象。“零成交”虽属个别，但成交的持续低迷恰是困扰目前房地产市场的常态。

　　新一轮调控至今，这般相持局面已维持两月有余。目前，投机投资性需求暂时得以遏制，但成交量的长期低迷毕竟不是正常状态。问题是：如何打破眼下这般僵局？

　　“零成交”折射了什么？

　　“五月份一单没做，六月份做了一单租赁，这两个月能拿1500元的底薪。”3日，上海闵行区七宝板块一家二手房中介的业务员郁闷地告诉记者。他说，现在每天主要的工作是打电话，“维护客户关系”。他所在的门店6月份成交量同比下降约7成。

　　一手房领域的“零成交”同样在各地出现。在北京，当地房地产交易管理网的数据显示，6月上旬北京147个楼盘出现零成交。在上海，中国指数研究院对该市6月在售的456个项目的监测显示，多达66个楼盘当月成交为零。在深圳，不少别墅等房源已连续两个月未售一套。

　　“零成交”的背后，是楼市的持续低迷。中国指数研究院的统计数据显示，5月监测的30个城市中，有29个城市新建商品住宅成交面积环比下跌，半数城市成交量下跌接近或超过50%。6月，大多数城市成交量在5月基础上进一步下跌。

　　“投资投机者对市场十分敏感，他们退得很快，”永庆房屋公司总经理陈史翎告诉记者，“从4月份开始，公司在上海的50多家门店几乎没有接待过一位温州炒房者。”

　　“零成交”的背后，是买房者的持续观望。中国指数研究院近期发布的一份购房者调查统计结果显示，今年二季度有意“加紧购房”的人为8.3%，远低于一季度17.5%的水平；而“延迟购房”人则有20.9%，比一季度高5.6个点。

　　“零成交”似乎也是开发商与市场间形成的一种“默契”。在成交遇冷之际，楼市供应也显著走低。以上海为例，上海“网上房地产”数据显示，6月上海推出了51.25万平方米新房源，环比下滑46.3%，是网上房地产公布统计数据5年以来的同期低水平。

　　尚未达到市场预期

　　目前不少城市部分区域房价出现了一定程度的下跌，但绝非“一片普跌”。即使下跌，也多是在今年一季度高位基础上的小幅回落，跟去年年底时的房价相比依然高出一截；而且，个别区域的房价并没有明显的松动，甚至逆势上涨。

　　为何会出现这种涨跌互现、遮遮掩掩甚至明降实升的情况？知名房企嘉华(中国)投资有限公司助理总经理谷文胜说，目前市场还处在下行过程中、还没有到达底部，现在推新盘有很高风险，“如果你降价10%销售，但随后有人可能降15%、20%，那样先降价销售的企业很尴尬”。

　　陈史翎则认为，上市房企每季度、半年等都有面向股东的盈收压力，因而会有选择地降价销售，“总体看来，目前房企的资金流没有问题，还没有到迫不得已需要大范围降价促销的时候”。

　　盘活的“口子”何时打开？

　　如何打破眼下的僵局、盘活楼市？业内人士分析，其内在因素是开发商的资金情况。

　　数据显示，一季度上市房企板块经营活动现金流量净额为-418.58亿元，预计二季度后开发商资金缺口还将放大。目前，上市再融资几乎处于停滞状态，个人信贷也持续收紧，如果房屋销售面积继续大面积下滑，开发商的资金面和降价销售的压力将进一步增大。

　　其外在因素，则是调控政策的执行力度。住建部政策研究的一位负责人日前公开表示，“对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备”，使市场进一步坚定对调控的决心。此外，这位负责人还提出，“要缩短观望期，地方政府要抓紧出台调控细则，加大对囤房、囤地等违规行为的处理力度，并加大供应量”。上海市住房保障和房屋管理局的相关负责人日前也直言，“目前不少开发商的定价策略是有问题的”，“开发商要调整心态、认清大势，合理定价”。

　　一些业内人士还认为，“地市”直接影响着“楼市”的预期，目前激活楼市的关键是要坚决抑制土地价格快速上涨的势头、并以“面粉”价格的合理回落带动“面包”价格的下行。