孝感房地产信息
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孝感市房地产管理局
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2009年（3期）
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孝感市房地产业协会
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2009年2月4日
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孝感市2008年房地产开发市场运行情况和2009年运行情况预测
一、2008年房地产开发市场运行情况及点
1、房地产开发项目及投资情况
2008年，全市共有房地产开发项目114个，同比减少8.1%。其中，新开工项目45个，上年结转项目69个；在建项目71个，已竣工项目43个。孝感城区共有房地产开发项目56个，同比减少13.8%。其中，新开工项目22个，上年结转项目34个；在建项目37个，已竣工项目19个。
全市共完成房地产开发投资27.86亿元，同比增长17.8%，其中，孝感城区共完成房地产开发投资18.65亿元，同比增长20.95%。
2008年全市房地产开发投资情况表明了我市房地产投资仍然在平稳增长，但增幅回落较大。全市房地产开发完成投资增幅较前三季度回落了40.4个百分点。其中，孝感城区增幅较前三季度回落了47.2个百分点。
2、商品房施工面积、竣工面积及销售面积情况
全市商品房施工面积214.8万m2，同比减少0.1%；孝感城区商品房施工面积126.87万m2, 同比增加34.1%。
全市商品房竣工面积107.5万m2，同比减少13.2%；孝感城区商品房竣工面积44.56万m2，同比减少0.8%。
全市商品房销售面积75.2万m2，同比减少了38.06%；孝感城区商品房销售面积32.1万m2，同比减少了41.51%。
以上情况表明我市商品房销售面积同比大幅下降。2008年，从商品房屋竣工面积与销售面积的比值来看，整体上呈现出供给大于需求的情况。全市商品房竣工面积107.5万m2，销售面积75.2万m2，去年同期销售面积为121.4万平方米，同比减少了38.06%。孝感城区的竣工面积和销售面积分别为44.56万m2和32.1万m2，而上年同期销售面积为54.88万平方米，同比减少了41.51%，降幅较大。
3、商品房销售价格情况
全市商品房销售的平均价格为1986元/m2，同比增加19.8%，比上月减少2.2%，其中，孝感城区商品房销售的平均价格为2502元/m2，同比增长11.8%，比上月降低了2.2%。全市商品住宅销售的平均价格为1835元/m2，同比增长14.5%，比上月减少3.5%，其中，孝感城区商品住宅销售的平均价格为2302元/m2，同比增长7.9%，比上月降低了1.7%。孝感城区12月份当月商品房销售的平均价格为1863元/m2，环比下降了8.9%，其中，商品住宅平均价格为1792元/m2，环比上涨了4.98%。
上述情况表明我市商品房销售价格近期环比继续小幅回落，但孝感城区12月份的住宅当月销售价格略有回升。
4、2008年房地产税收情况
据市地税部门提供的数据：2008年，孝感城区共完成房地产行业税收7050万元（其中契税收入2907万元，营业税3807万元，企业所得税336万元），比上年减少了41.8%。
以上数据表明我市房地产行业税收同比下降较多。受房地产市场成交清淡的影响，2008年，孝感城区的房地产行业税收同比减少了41.8%。上年契税、营业税、企业所得税同期为分别为5033万元，6658万元和422万元，同比分别减少了42.2%，42.8%和20.4%。这主要是由于市场成交大幅萎缩引起的。
二、2009年房地产市场预测
根据孝感市2008年房地产市场的运行情况和2009年1月份房地产市场的运行情况，以及各房地产开发企业上报的预测数据，2009年，全市预计完成房地产开发投资26亿元，预计施工面积200万平方米，竣工面积90万平方米，销售面积70万平方米。其中，孝感城区预计完成房地产开发投资16亿元，预计施工面积80万平方米，竣工面积40万平方米，销售面积30万平方米。
预计2009年房地产市场会呈现出如下趋势：
1、投资将有所减少。统计数据表明：2008全市房地产开发投资完成额为27.86亿元，同比增长17.8%。2009年许多开发商将面临资金困难，投资将有所减缩，预计全市房地产开发投资将完成26亿元左右，其中，孝感城区房地产开发投资将完成16亿元左右。
2、施工面积和竣工面积将继续小幅回落。2009年，很多开发商可能将一方面面临着资金紧张的压力，另一方面，市场仍可能比较冷清，开发商也会采取观望的态势。
3、商品房销售价格将趋于稳定。销售价格将会小幅波动，但大幅下跌的可能性不大，可能呈先降后升的态势，预计全年的商品房销售价格总体上将有所回落。2009年上半年，预计市场观望情绪会愈加浓厚，房地产市场交易会更加冷清，价格会逐渐回落。下半年，由于商品房销售价格在2009年上半年可能会降到了一个相对合理的水平，再下降的空间有限，再加上各项促进房地产市场健康发展的政策的累积效应，以及一部分看好房地产市场发展前景的购房人的投资入市，今年下半年商品房销售价格可能会有所回升。
4、商品房销售面积和销售额上半年将会继续回落，下半年将呈现稳定略有回升的态势。对应商品房的销售价格，商品房销售面积和销售额也将呈现先降后升的趋势。
5、房地产行业税收可能会有所减少。由于各项房地产税收优惠政策的实施，例如对个人次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率由原来的2%暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；对住房转让环节营业税暂定一年实行减免等政策的实施，即使商品房交易量不减少，税收也会有所下降。另一方面商品房销售面积可能会继续有所下降，所以全年的房地产行业税收可能会有所减少。
针对上述情况，市县房地产管理部门在促进房地产市场持续稳定发展方面，将采取积措施：一是在今年2月底前市县两级房产局成立以局长挂帅、分管副局长、机关科室负责人参加的工作专班，强化工作责任，加强市场引导，积促进房地产业健康平稳发展。二是深入各房地产开发企业开展走访调研，听取意见，一方面积宣传、贯彻、落实国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号），落实2009年住房建设计划；另一方面会同有关部门积落实国家、省及我市促进房地产业发展的政策措施，促进住房消费，营造良好的发展环境，为其排忧解难。三是发挥房地产业协会的作用，开展房地产开发市场调查，引导房地产开发企业积应对市场变化，根据市场变化和需求，以合理的价格促进商品住房销售，同时开展适当的促销活动。四是进一步完善市场监测分析机制，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提出促进房地产业健康发展的建议，为领导科学决策当好参谋，引导开发企业大力开发建设中小户型、中低价位商品住房。
