2009年前4个月孝感市房地产市场运行情况

 

 

 

今年以来，我市各级房地产管理部门以科学发展观总揽全局，紧紧围绕“扩内需、促消费、保增长”的总体要求，积工作，努力开创房地产业发展的新局面，呈现出了房地产开发项目数量平稳增长、商品房销售量回升、商品房销售价格趋稳等一些好的态势，但也出现了投资同比减少、施竣工面积下降等问题，具体情况分析如下：

2009年前4个月，全市共有房地产开发项目107个（去年同期81个），同比增长32.1%。其中，新开工项目27个，上年结转项目80个；在建项目64个，已竣工项目43个。孝感城区共有房地产开发项目56个（去年同期38个），同比增长47.4%。其中，今年新开工项目6个，上年结转项目50个；在建项目28个，已竣工项目28个。

全市商品房销售面积26.19万m²（去年同期22.76万m²），同比增长了15.1%；孝感城区商品房销售面积14.65万m²（去年同期12.03万m²），同比增长了21.7%。

网上分析系统的数据显示，2009年4月当月，孝感城区共有29个楼盘实现网上签约，共签约商品房407套，其中，住宅387套，比3月份当月的362套和337套分别增加了45套和50套，增长了12.43%和14.84%，表明商品房的销售继续回暖，销售量继续在上升。4月当月网上签约套数多的10个楼盘分别是：福星城119套，后湖御景25套，全洲国际商城和北辰花园均为24套，乾坤阳光23套，兰苑·幸福花城22套，北大鸿城、锦绣后湖、公元奥林星城、阳光鑫城均为14套。其中，住宅网上签约套数多的11个楼盘分别是：福星城112套，后湖御景25套，全洲国际商城和北辰花园均为24套，乾坤阳光23套，兰苑·幸福花城18套，北大鸿城、锦绣后湖、公元奥林星城均为14套，淳和嘉园和荣欣锦城均为13套。

2009年前4个月，全市商品房的销售面积和竣工面积分别为26.19万m²、17.77万m²，销售面积比竣工面积多8.42万m²。孝感城区的销售面积和竣工面积分别为14.65万m²、12.04万m²，销售面积比竣工面积多2.61万m²。这反映了开发商虽然放缓了施工进度，减少了商品房的竣工量，但市场上的刚性需求仍然存在，可售商品房正在逐渐被消化。

全市商品房销售的平均价格为2225元/m²（去年同期2294元/m²），同比下降3%。其中，孝感城区商品房销售的平均价格为2283元/m²（去年同期2882元/m²），同比下降20.8%。全市商品住宅销售的平均价格为1969元/m²（去年同期2088元/m²），同比下降5.7%。其中，孝感城区商品住宅销售的平均价格为2150元/m²（去年同期2725元/m²），同比下降21.1%。

全市2009年4月份商品房销售当月均价为2496元/m²，环比增长24.99%。其中住宅当月均价为2039元/m²，环比增长12.34%。孝感城区2009年4月份商品房销售当月均价为2552元/m²，环比增长29.9%。其中住宅当月均价为2479元/m²，环比增长39%。

据市地税部门提供的数据：2009年前4个月，孝感城区共完成房地产行业税收2952万元（其中契税收入634万元，营业税864万元，企业所得税562万元，房地产其他税892万元），比上年同期增长了15.63%。

总体来说，2009年前4个月我市的房地产市场基本稳定健康，但受金融危机和经济增速放缓的影响，我市的房地产市场运行情况反映出以下值得我们关注的问题：

全市共完成房地产开发投资8.28亿元（去年同期8.87亿），同比减少6.7%，其中，孝感城区共完成房地产开发投资3.84亿元（去年同期4.64亿），同比减少17.3%。

全市商品房施工面积89.9万m²（去年同期104.93 万m²），同比减少14.3%；孝感城区商品房施工面积38.24万m²（去年同期58.15万m²）, 同比减少34.2%。

全市商品房竣工面积17.77万m²（去年同期45.21万m²），同比减少了60.7%；孝感城区商品房竣工面积12.04万m²（去年同期12.12万m²），同比减少了0.6%。

据市地税部门提供的数据：2009年前4个月，虽然孝感城区房地产行业税收同比有所增长，但全市同比有所减少，全市共完成房地产行业税收8853万元（其中契税收入3137万元，营业税3197万元，企业所得税1101万元，房地产其他税1418万元），比上年同期减少了9.51%。

从今年前4个月房地产市场运行的基本情况和运行点可以看出，我市的房地产市场运行基本平稳和健康，一是商品房销售量近期有所回升；二是商品房销售价格同比继续小幅回落，环比有所上升。但也出现了商品房施工面积、竣工面积同比均有所下降的值得我们关注的问题。

1、政府及房地产等相关部门认真贯彻落实中央、省、市关于促进房地产业发展的一系列方针政策，对我市房地产市场坚持正面宣传引导和积培育，不断采取各种积有效措施，通过媒体宣传引导，举办房交会、开展房企和市场调研等多种形式积引导促进商品房的销售，鼓励刚性需求者入市购房，如今年一季度，我们在全省地市州一级城市中率先召开了2009年春季房交会，并创造了当季周销售和日销售的新记录，所有这些积措施和手段都有效地推动了成交量的上升。

2、由于我市2008年商品房的销售量下降较多，原因之一是很多刚性需求者在房价下跌周期内，采取了观望的态度，2009年以来，消费者别是有刚性需求的消费者看到近期商品房的销售价格与2008年上半年的高值相比，下降了很多，认为房价再下降的空间不大，于是选择在这个时期入市购房，推动了成交量的上扬。

3、我市2008年下半年商品房的销售量较小，属于一个阶段性的底部，根据经济学的原理，成交量到达阶段性的底部后会有一个正常的反弹过程，也是成交量上升的过程，这和股市有一定的相似之处。

4、由于我市属于一个打工经济的城市，1、2月份回家过年及办事的打工者较多，由于业形势不好，有一部分人没有出外打工了，但家里有些积蓄，对住房也有刚性需求，于是选择在这个时期看房选房，导致这个时期成交量的上升。

5、自去年下半年以来国家实行了积的财政政策和适度宽松的货币政策，贷款利率的大幅下降以及对于个人购房按揭贷款实行的利率优惠政策，也吸引了一部分购房者选择按揭贷款的付款方式购房。

6、房地产开发商由于资金压力，采取了多种形式的促销手段，压缩了利润空间（少数开发商甚至采取了保本销售的策略），实际上也降低了房价，由于房价降到了一部分消费者能够承受的心理价位，于是会选择进行入市购房，促进了成交量的增长。

7、我们积开展“购房问卷调查”和开发企业走访调研活动，及时将有关情况向政府及有关部门汇报和反馈，并同时将信息反馈给房地产开发企业，引导他们及时调整开发建设计划和营销策略，加大商品房的销售力度。

1、各级房地产主管部门按照中央鼓励房地产开发企业以适当价格销售的指示精神，鼓励和引导开发企业适当降低利润空间降价促进销售。

2、受全国房地产形势大气候的影响，今年前4个月全国主要城市的房价均有所下降，对我市房价产生了不可避免的影响。

3、房地产开发商采取了多种形式的促销手段实际上降低了房价。

4、住房保障制度的逐步落实，经济适用住房的供应和廉租住房保障力度的不断加大，分流了部分原来对商品房有潜在需求的购房户。

5、商品房销售价格经过前一段时间的波动调整后，基本上已经回归到合理价位，很多购房人在这个时期入市购房，并且有一部分人购买的是档次较高的中高价位的楼盘，推动了成交量的上升，也导致了环比价格的上涨。

6、商品房销售价格逐渐回归到合理价位后，再大幅上升或大幅下降的可能性不大，房价已经逐步趋于稳定。

1、受去年房市销售形势普遍不景气的影响，全国很多城市商品房均出现了销售量大幅下降情况，我市许多开发商对今年的销售形势有所顾虑，放缓了施工进度，导致施工面积和竣工面积同时下降。

2、受全球性金融危机的影响。自去年以来，各商业银行为了控制风险，纷纷对房地产开发贷款提高了门槛，房地产开发企业融资困难，再加上由于销售形势不好，资金回笼也困难，许多开发商不得不暂停了新项目的开发计划，对于在建的开发项目也放缓了施工进度，也导致施工面积和竣工面积同时下降。