房产商1项楼盘获利2亿 称制度给其特权

核心提示: 5年前，花费约200万元买地;5年后，盖了商品房出售，获纯利两亿元。百倍的利润源自高涨的房价，而背后却是一个一个的房奴。

　　刘生(化名)，一位来自南方某城市的房地产商人，涉足房地产行业已有20多年。正是他，上述项目的开发商，日前向中国青年报记者讲述了这个近乎空手套白狼的暴利故事，还有房地产业内鲜为人知的潜规则。

　　他解释自己这么做的原因时说：“ 出来混总是要还的 ，我们开发商利用历史的机遇赚了不少钱，是该转型为民众做点事了。”

　　房地产的暴利从哪儿来

　　中国青年报：今年年初，任志强公开宣称房地产开发拿地成本高，资金周转时间长，并非暴利行业，您觉得房地产到底是不是暴利行业?

　　刘生：房地产是暴利行业，这一点无可置疑。

　　任志强是讲了事实的一部分，没有讲全面。建房成本是由三部分构成：一部分是土地成本，所以任志强说现在土地价格很高，房子要卖很贵;二部分是人工费，主要指工人工资，是弹性部分;还有一部分是钢筋水泥，这一部分是随市场水涨船高，随着市场环境调整而调整的。比如说，上个月卖1000元一吨的钢筋，这个月卖1100元，但这个成本是可控的。

　　有个调查，开发商买地和盖房子的有形成本大概占总成本的1/3，包括拿土地，建筑材料，人工费用等。还有1/3是渠道费用，指国家征税及申报费用等合理开支，而且还包括了行贿资金等隐性成本。后1/3是开发商的利润。而实际上，如果运作得好的话，利润远不止这么多。

　　中国青年报：怎么运作的呢?

　　刘生：“用土生金”。

　　2004年我与某公司合作，注册成立一个新的房地产公司，一起开发某房产项目。这块土地是政府拆迁安置用地，按照政府有关文件，按建筑面积收取市场地价的10%。后来我们拿地总共花了约200万元。这个开发项目土地主要由A村和B村两村的土地组成。B村的土地已经在一期工程中完成，共21栋农民房，总计9500平方米的建筑面积，实际容积率3.3，而全部工程竣工后的实际容积率是4.0。

　　中国青年报：你们利用擅自提高容积率来增加利润，有关部门不会追究吗?

　　刘生：一般不会。有时是利用规划的空子，比如项目中A村的土地，总共7539.5平方米的土地有2709平方米是开发用地。其余4830.5平方米的土地面积已由政府为农民兴建了住房，实际建筑面积也有4000平方米左右，容积率在0.82左右。而事实上，当初的规划容积率是1.6，这样开发商又多出了0.78的容积率开发空间。

　　中国青年报：除了提高容积率，还有什么渠道增加盈利?

　　刘生：当然还有。

　　我再告诉你两个开发商的生财之道。比如我们这个房产项目总建筑面积4万多平方米，其中，住宅面积3.4万平方米，商业面积3000多平方米。个生财之道是，这3000多平方米商业面积合同上没有说明，是开发商的红利，至少价值1亿元。

　　另外一个是，总建筑面积减去商业面积、按合同规定归还农民的1万平方米及给农民兴建的4000平方米住房后，开发商的可售面积还有3万平方米左右。按照该项目楼盘现在均价12000元/平方米来算，一共可售近4亿元。而每平方米的各种成本大概在2500元，因而建筑商总成本在1亿元左右。后再减去建筑商利润和其他费用1亿左右，开发此项楼盘，开发商总共可以获益两亿元，另外还有一个价值1亿的商业面积用地。

　　从这个过程中你可以看出，开发商是怎么把200万元变成两亿元的。