孝感市房地产开发企业走访调研报告

 

 

为了深入贯彻落实《市人民政府关于印发<2009年促市场消费、保经济增长工作实施方案>的通知》（孝感政发[2009]3号）精神，我们结合学习实践科学发展观活动，及时制发了《关于开展房地产开发企业工作调研走访的通知》及《2009年孝感城区房地产开发企业工作调研方案》，同时要求各县市房地产管理部门同步开展调研走访活动。今年2至3月份，我们重点对孝感城区各房地产开发企业2006年1月1日以后的房地产开发项目基本情况、目标客户群体基本情况、房地产开发企业2009年工作计划措施、目前房地产开发企业面临的主要困难等有关问题进行了调研走访。调研走访结束后，进行了统计汇总，基本摸清了有关情况，全面掌握了企业反映的问题和心声，对政府及其相关部门在目前状况下支持房地产开发企业发展，促进房地产业持续、健康发展方面进行了研究探讨，现将走访调研情况报告如下：

从2006年1月1日至2009年3月底，全市共有房地产开发项目238个，总占地面积约470.4万㎡，项目总规模约897.8万㎡（其中住宅项目的有91个，住宅总面积约占总建设规模的85%。），计划总投资额约117亿元，共完成投资额约68.6亿元。

孝感城区的102家房地产开发企业2006年1月1日后竣工的项目共有97个。其中，已竣工且已销售完毕项目有21个，已竣工但未销售完毕项目有29个，未竣工已进入销售环节且未销售完毕项目有18个，在建且未进入销售环节项目有16个，有意向且已取得部分项目证书但未开工项目有13个。这97个项目总占地面积约243.4万㎡，项目总建设规模489万㎡，计划总投资额83亿元，实际完成投资额39.6亿元。97个项目中以多层为主的项目有61个，占62.89%；以中小套型为主的项目有55个，占56.7%；其中属于纯住宅项目的有33个，住宅总面积约占总建设规模的80%。

从2006年1月1日至2009年3月底，全市238个项目总的可售面积为626万㎡（含已售面积），已售面积414万㎡，总销售额62亿元，总的销售均价为1497.6元/m²，已售面积占可售面积的66.1%。

全市238个项目中住宅的销售价格分布区间为：1000元/㎡以下的占17.76%，1000—1500元/㎡的占41.13%，1500—2000元/㎡的占21.96%，2000—3000元/㎡的占17.29%，3000—4000元/㎡的占0.93%，4000元/㎡以上的占0.93%。

孝感城区97个项目总的可售面积（含已售面积）为301.7万㎡，其中住宅为261.7万㎡，已售面积185.3万㎡，总销售额32.4亿元，总的销售均价为1748.50元/m²，已售面积占可售面积的61.42%。

97个项目中住宅的销售价格分布区间为：1000元/㎡以下的占16.4%，1000—1500元/㎡的占28.8%，1500—2000元/㎡的占26%，2000—3000元/㎡的占24.7%，3000—4000元/㎡的占2.7%，4000元/㎡以上的占1.4%。

全市238个项目中购买对象的地域分布情况为：本县市城区的人占57%，本县市所辖乡镇的人占35%，武汉市的人占3%，武汉城市圈除孝感、武汉的其他城市的人占2%，省内除武汉城市圈外的其他城市的人占1.5%，省外的占1.5%。孝感城区97个项目中购买对象的地域分布情况为：孝感城区的占60.88%，孝南区所属乡镇的占25.98%，所属县市的占7.44%，武汉市的占3.43%，武汉城市圈除孝感、武汉的其他城市的占1.35%，省内除武汉城市圈外的其他城市的占0.44%，省外的占0.48%。

根据调查，以孝感城区为例，开发企业结合已销售商品房的客户群体的情况，对目标客户群体的基本情况预测如下：

1、地域分布：开发企业认为，他们楼盘的销售对象57.35%的是孝感城区的人，25.21%的是孝南乡镇的人，8.36%的是所属县市的人，4.02%的是武汉市的人，1.95%的是武汉城市圈除孝感、武汉的其他城市的人，1.56%的是省内除武汉城市圈外的其他城市的人，1.53%的是省外的人，0.02%的是省外的人。

2、职业分布：开发企业认为，他们楼盘的销售对象28.5%的是行政事业单位人员，31.36%的是企业人员，35.30%的是私营业主，1.5%的是农民，0.71%的是军人，1.68%的是自由职业者，0.52%的是无业者，0.43%的是其他职业人员。

3、目标客户群体购房注重的方面：94.9%的开发企业认为是价格，84.6%的认为是面积和户型，33.3%的认为是功能，74.4%认为是交通便捷度，61.5%的认为是小区内配套设施，53.8%的认为是周边的教育医疗等设施配套情况。

4、目标客户能够承受的商品住宅的主要价格区间：12.4%的开发企业认为在1000元/㎡以下，30%的认为在1000元/㎡—1500元/㎡，60%的认为在1500元/㎡—2000元/㎡，30%的认为在2000元/㎡—2500元/㎡，10%的认为在2500元/㎡—3000元/㎡，5%的认为在3000元/㎡—3500元/㎡。

5、目标客户愿意购买的商品住宅面积区间：4.9%的开发企业认为在60㎡以下，9.8%的认为在60-80㎡，31.7%的认为在80-90㎡，53.7%的认为在90-100㎡，85.4%的认为在100-120㎡，46.3%的认为在120-140㎡，19.5%的认为在140-180㎡，9.7%的认为在180㎡以上。

6、目标客户愿意购买的商品住宅的户型情况：63.4%的开发企业认为是两室两厅，92.7%的开发企业认为是三室两厅，36.6%的开发企业认为是四室两厅，7.3%的开发企业认为是一室一厅，24.4%的开发企业认为是两室一厅，29.3%的开发企业认为是三室一厅，4.9%的开发企业认为是单间。

根据对目标客户群的需求调查来看，100—120㎡的三室二厅的住宅大约占到了客户需求的60%， 80-90㎡的住宅大约占到了客户需求的10%，90-100㎡的住宅大约占到了客户需求的10%，120-140㎡的住宅大约占到了客户需求的10%，140-180㎡的住宅大约占到了客户需求的10%。

走访调研结果表明，在中央“扩内需、促消费、保增长”宏观经济政策的鼓舞下，不少房地产开发企业在2009年根据市场情况重新调整了在建及开工计划，以适应市场的需要。以孝感城区为例，华厦公司的金北华城项目有4栋楼计划在5月份完工，同时，在4月份有3栋楼新开工，计划10月份完工；国贸公司的国贸大厦项目计划在今年完工；荣欣金阳公司计划在今年完成3栋多层、2栋小高层共38000㎡的施工面积，同时在6月份启动二期共73000㎡的建设项目，年底启动17000㎡的酒店建设项目；凌云公司上半年完成8栋主体完工，计划在6月份交房；万嘉公司的三个在建项目计划在今年完工；亚飞公司的亚飞广场项目计划今年投资3000余万元，力在今年主体封顶。另外，很多公司的项目正在前期准备中，如泰源公司的泰源广场项目，方大公司的体育风景项目，凌云公司的2008城市花园的二期项目，互顺公司的金航花园项目，天厦公司的解放街改造项目，恒乐天地的红光水韵项目等等。

根据统计，2009年孝感城区将有52个开发项目开工建设，预计项目总规模可达近300万平方米，预计年内施工面积可达108万平方米。如果这些项目全部按照计划于今年内施工，则孝感城区今年可以完成面积80万平方米的施工计划。

为了应对去年以来金融危机对房市的冲击，各房地产开发企业均实施了相应的对策和措施，一是制定好项目的建设计划，控制好开发量；二是出台打折优惠措施，适当的降低销售价格，减少空置率，尽快回收资金；三是进行市场调查，针对消费者的要求，尽量设计符合购房者意愿的户型，适应市场需求；四是提高宣传力度，吸引消费者前来购房；五是通过提高管理水平来降低开发成本，进而降低销售价格。

通过本次调研，我们了解到包括各县市在内的房地产开发中普遍存在一些问题：商品房开发用地在挂牌拍卖过程中，存在个人及无开发资质单位参与投标现象，造成房地产开发市场秩序的不规范；土地供应区域比例不均衡，商品住房建设的土地供应有向城区地段集中的趋势，老城区仍然是处于见缝插针的状态；房地产开发项目的门槛较低，开发项目的规模偏小；商品房开发小区的规划起点不高，档次不高，品味不高；商品房开发后的售后服务不到位、社会化物业管理意识有待进一步提高；新居住区与老居住区的公共维修资金难以全部征收到位的问题等等。

房地产开发企业普遍遇到的困难：一是企业融资较难，国家调控政策仍然偏紧，融资周期长，投入开发建设的资金链有断裂风险；二是销售面积和销售金额较去年同期都在下降，销售形势不太好，购买者观望氛围比较浓厚，仍在等待商品房销售价格下调；三是在开发过程中拆迁难度较大,安置补偿协议难以签定；四是居住小区水、电直抄到户改造工作进展缓慢，难度大；五是反映税费负担过高，开发成本过高，利润率下降；六是土地交易手续办理时限较长。

通过着重对孝感城区102家房地产开发企业的情况调查，认为目前融资困难的占47.5%，认为销售形势不好的占80%，认为办理有关手续行政审批周期过长的占42.5%，认为税费负担过高的占57.5%，认为开发成本过高57.5%，认为市场流通不畅占27.5%，认为信息渠道有限的占15%，认为缺乏专业人才占12.5%。还有开发企业提出了政策配套不到位、受金融危机影响导致房市萧条等目前影响房地产市场的问题。

房地产开发企业反映多的是希望政府及相关部门能够帮助企业解决一些具体问题，同时建议政府及其相关部门采取一些措施：一是尽可能清理或取消部分行政事业性收费；二是参照外地作法，减免（降低）契税标准，为开发企业提供较好的发展环境，切实减轻企业负担、降低开发成本；三是将土地供应量控制在一个合适的水平，供应量过多，会形成无序开发的情况，过少，会进一步造成土地价格的上涨，从而提高了开发成本。

根据房地产开发企业反映的问题和提出的建议，在目前房地产市场还没有完全回暖的情况下，我们认为应该采取有力措施，切实帮助房地产开发企业提振信心、克服困难。

1、引导房地产开发企业采取有效措施促进商品房销售。主动应对市场变化，寻找促进商品房销售的措施。鼓励开发商采取多种形式的促销手段，同时也要支持利润率较高且销售形势不好的楼盘以及资金链出现问题的楼盘尽快采取直接降价的方式来促进商品房的销售。

2、加大房地产市场监管和舆论宣传力度，引导理性的住房开发和消费观念。推动房地产开发企业创新融资方式，多途径开辟融资渠道，缓解房地产开发的资金压力，保持房地产市场开发投入的均衡持续发展；引导不同收入阶层、不同业年限阶层形成理性的住房投资和消费观念，逐步对房价的心理预期恢复正常，鼓励有刚性需求的购房者及时入市，进一步提高商品房的销售率，促进成交量继续增加，防止空置房面积增长过快。

3、进一步完善房地产信息发布制度，继续加强对住房消费的正面宣传引导。根据国家政策要求，结合孝感实际，进一步完善房地产信息发布制度，正确引导居民消费观念和新闻媒体的舆论导向。通过定期和不定期的信息发布，使开发商理性开发，购房者理性消费，防止房价的大起大落，促进房地产市场持续健康协调发展。

4、继续全面推进孝感房地产业融入武汉城市圈建设工作，充分利用好“两型社会”建设的优惠政策，把城际铁路的开工建设作为吸引武汉人来孝感购房的一个契机。围绕市委市政府关于把孝感建设成为宜居休闲城市和武汉后花园的总体工作思路，继续大力推进孝感房地产业全方位融入武汉城市圈建设工作，在圈内实行房地产开发企业资质、业绩互通互认。充分利用好“两型社会”建设的优惠政策，发挥临空经济区和建设居住新城的优势，利用优良环境和价格优势，把城际铁路的开工建设作为一个契机，吸引以武汉人为主的外地人来我市购房，提高我市的商品房销售率，促进我市房地产业的持续健康稳定发展。

5、加强相关部门间的协调和沟通，共同促进房地产业的健康稳定发展。例如，通过加强与金融部门的协调，降低企业的融资门槛。加强与国土、规划、建设、发改、税务、供电、供水等部门的协调和沟通，建立顺畅的房地产开发建设管理程序等。