2009年上半年孝感市房地产市场运行情况

孝感市房地产管理局		2009年（16期）
孝感市房地产业协会		2009年7月7日

 

    2009年上半年，我市房地产市场继续呈现出房地产开发项目数量同比增长、商品房销售面积同比继续大幅上升、需求大于供给、施竣工面积升降适当等可喜局面，其中全市和孝感城区商品房销售面积同比分别增长了89.01%和42.53%，分别完成全年责任目标任务数的91.43%和91.93%，实现了“时间刚过半，任务过大半”的喜人局面。

    2009年上半年，全市共有房地产开发项目125个（去年同期89个），同比增加40.5%。其中，今年新开工项目45个，上年结转项目80个；在建项目82个，已竣工项目43个。孝感城区共有房地产开发项目64个（去年同期41个），同比增加56.1%。其中，今年新开工项目14个，上年结转项目50个；在建项目36个，已竣工项目28个。

    全市共完成房地产开发投资15.55亿元（去年同期15.83亿），同比减少1.77%，与上月相比降幅收窄7.63个百分点。其中，孝感城区共完成房地产开发投资8.27亿元（去年同期9.86亿），同比减少16.13%，与上月相比降幅收窄2.17个百分点。

    全市商品房销售面积64万m²（去年同期33.86万m²），同比增长了89.01%，超出上半年的进度计划任务数82.86个百分点；孝感城区商品房销售面积27.58万m²（去年同期19.35万m²），同比增长了42.53%，超出上半年的进度计划任务数83.87个百分点。

    网上分析系统的数据显示，2009年6月当月，孝感城区共有36个楼盘实现网上签约，共签约商品房650套，其中，住宅606套，比5月份当月的515套和466套分别增加了135套和140套，增长了26.21%和30.04%，这表明商品房的销售继续回暖，销售情况渐趋。本月的网上签约套数已经创下了自2007年9月份实行网上签约以来的签约套数的高纪录。6月当月网上签约套数多的10个楼盘分别是：福星城113套，航天府56套，全洲国际商城56套，国贸大厦49套，淳和嘉园40套，星海嘉苑38套，北辰花园34套，京御苑28套，乾坤阳光27套，后湖御景20套。另外，住宅网上签约套数多的10个楼盘分别是：福星城97套，航天府56套，全洲国际商城53套，国贸大厦49套，淳和嘉园40套，星海嘉苑38套，北辰花园34套，京御苑28套，乾坤阳光22套，后湖御景20套。

    2009年上半年，全市商品房的销售面积和竣工面积分别为64万m²、50.3万m²，销售面积比竣工面积多13.7万m²，即27.24%。孝感城区的销售面积和竣工面积分别为27.58万m²、23.6万m²，销售面积比竣工面积多3.98万m²，即16.86%。说明了商品房的需求大于供给，可售房正在被消化，空置房面积逐步减少。

    全市商品房销售的平均价格为2302元/m²（去年同期2255元/m²），同比增长2.08%。其中，孝感城区商品房销售的平均价格为2458元/m²（去年同期2783元/m²），同比下降11.68%。全市商品住宅销售的平均价格为2021元/m²（去年同期2070元/m²），同比下降2.37%。其中，孝感城区商品住宅销售的平均价格为2308元/m²（去年同期2639元/m²），同比下降12.54%。

    全市2009年6月份商品房销售当月均价为2388元/m²，环比增长6.51%。其中住宅当月均价为2140元/m²，环比增长5.52%。孝感城区2009年6月份商品房销售当月均价为2632元/m²，环比下降1.9%。其中住宅当月均价为2554元/m²，环比增长5.7%。

    孝感城区2009年上半年高层销售均价为2923元/m²，比上月增长了1.7%。其中住宅为2765元/m²，比上月增长了2.5%。多层销售均价为1964元/m², 比上月增长2.4%。其中住宅为1792元/m²，比上月增长3.5%。

全市商品房施工面积144.53万m²（去年同期139.36 万m²），同比增长3.7%，同上月相比增幅提高了18.4个百分点；孝感城区商品房施工面积77.09万m²（去年同期78.9万m²）, 同比减少2.3%，同上月相比降幅减少了28.3个百分点。

    全市商品房竣工面积50.3万m²（去年同期53.75万m²），同比减少了6.4%，同上月相比降幅减少了11.2个百分点；孝感城区商品房竣工面积23.6万m²（去年同期17.9万m²），同比增长了31.8%，同上月相比增幅提高了5个百分点。

从今年上半年房地产市场运行的基本情况和运行点可以看出，我市的房地产市场运行基本平稳和健康，全市各级房地产管理部门按照“扩内需、促消费、保增长”的总体要求积努力工作取得了明显成效，一是商品房销售量近期持续大幅增长，实现了时间刚过半，任务过大半的喜人局面；二是商品房的需求大于供给，可售房正在被消化；三是房价继续趋于稳定，大大好于全省平均价格水平，宏观调控政策取得了明显成效。但也出现了投资性需求加大、楼市维稳面临考验、销售情况由清淡向过热转化等值得我们关注的问题。

    1、政府及房地产管理等相关部门认真贯彻落实中央、省、市关于促进房地产业发展的一系列方针政策，对我市房地产市场坚持正面宣传引导和积培育，不断采取各种积有效措施，通过媒体宣传引导，举办房交会、开展购房者、房企和市场调研、开展派送购房消费券活动等多种形式积引导促进商品房的销售，鼓励刚性需求者入市购房。今年一季度，我们在全省地市州一级城市中率先召开了2009年春季房交会，并创造了当季周销售和日销售的新记录；从今年二季度开始，我们积组织开展了500万元购房消费券全城大派送活动。所有这些积措施和手段都有效地推动了成交量的上升。

    2、由于我市2008年商品房的销售量下降较多，很多原来采取观望态度的刚性需求者看到近段时间商品房的销售价格与2008年上半年的高值相比，下降了很多，认为房价再下降的空间不大，并且近期商品房销售价格呈现出趋稳略升的态势，于是选择在这个时期入市购房，推动了成交量的上扬。

    3、一方面国家实行了积的财政政策和适度宽松的货币政策，贷款利率的大幅下降以及对于个人购房按揭贷款实行的利率优惠政策，吸引了一部分购房者选择按揭贷款的付款方式购房。另一方面由于对经济前景转好的预期和对通货膨胀的预期，部分投资者认为投资房地产能够有效抵御通货膨胀，对商品房的投资性需求逐渐得到释放，投资性的需求者正在开始逐渐入市，这种自住性与投资性需求的同时增加也推动了成交量的上升。

    4、我们积开展“购房问卷调查”和开发企业走访调研活动，及时将有关情况向政府汇报，并同时将信息反馈给房地产开发企业，引导他们及时调整开发建设计划和营销策略，加大商品房的销售力度，采取了多种形式的促销手段，适当压缩利润空间（少数开发商甚至采取了保本销售的策略），实际上也降低了房价，由于房价降到了一部分消费者能够承受的心理价位，于是会进行入市购房，促进了成交量的增长。

    5、6月份有几个楼盘的集中扎堆开盘促销活动以及股市的走牛也对楼市产生一定的影响，造成了当月成交量的大幅上涨。一部分投资者在股市上赚了钱后，会把资金投资去购买商品房，这也是造成近期商品房销售面积大幅上升的原因之一。

    6、城际列车的动工建设、天河机场的扩建和多条到武汉快速通道的开工建设，使得孝感到武汉的时空离愈来愈快捷，人们对孝汉同城的憧憬也越来越强烈，认为投资房地产有增值的潜力，同时也吸引了一部分武汉人到孝感购房。

随着销售形势的好转和商品房销售价格的趋稳回升，市场上刚性需求开始大量入市的同时，投资性需求也在逐渐入市（如5、6月份国贸大厦的产权式酒店销售了114套，绝大多数为投资性需求的购房者所购买），市场上的有效需求量持续增加，且大于供给量（即商品房的竣工量），使得商品房的需求大于供给。可售房正在被消化，空置房的面积在减少。

今年上半年，全市商品房销售面积达64万m²，同比增长了89.01%；孝感城区商品房销售面积达27.58万m²，同比增长了42.53%，增长幅度较大，这主要是由于商品房消费的“投资性需求”比重逐步增加所致。据初步统计，孝感城区的投资性需求已达到18%左右。投资性需求的大量入市，一方面推动了成交量的上扬，另一方面也会推动房价上涨，从而挤压了自住性刚性需求的入市。如果成交量持续放大，形成新一轮的房价上涨，过高的房价会超出普通的自住性刚性需求者的承受能力，影响到下半年及今后商品房的销售形势，可能会形成下一轮的销售清淡的局面，对房地产业的持续健康发展造成不利影响。

    造成上述潜在风险的主要原因一是由于去年下半年到今年初楼市的持续低迷，许多刚性需求者选择了观望，投资性需求也得到了抑制，投机性需求得到遏制，随着国家宏观政策的调整，实行积的财政政策和宽松的货币政策，通过4万亿的投资来拉动经济增长，效果比较明显，中国经济已经整体上呈现出止跌回稳的态势，房地产也开始逐步升温，原来被抑制的投资性需求和被遏制的投机性需求也开始逐步释放，并不断呈现大幅上升态势。

    二是由于一部分住房的刚性需求者和投资者看到前段时间商品房销售形势出现好转，担心房价会上调，于是进行了入市购房，另外一部分购房者看到周边的人在买房，受从众心理的作用，也进行了入市购房，由于购房人群的持续增加，使得销售形势进一步，造成了销售情况由清淡向过热转化。

要继续认真贯彻落实国家宏观政策，加强房地产市场监管。重点促进中小套型、中低价位普通商品住房的开发建设，进一步加大保障性住房别是廉租住房建设力度，适度发展中商品房，形成多层次住房供应结构的合理配置。支持远离城区的独立工矿企业和住房困难户较多的企业、单位集资合作建设保障性住房，缓解企业职工住房困难。确保市政府交给我们的施工面积200万m²、销售面积70万m²的工作任务顺利和圆满完成，为促进孝感经济又好又快发展作出应有的贡献。

引导房地产开发企业主动应对市场变化，寻找促进商品房销售的办法。要鼓励开发商采取多种形式的促销手段，同时也要支持利润率较高且销售形势不好的楼盘以及资金链出现问题的楼盘尽快采取直接降价的方式来促进商品房的销售。和孝感日报社共同组织和开展好7月至9月在孝感城区派送购房优惠券的优惠促销活动，进一步促进商品房交易量的回升和住房价格的稳定。同时要提醒开发商不要被目前销售形势的局面所“迷惑”，为了追求更高的利润而随意提高销售价格，这样，会把普通住宅消费逐步“挤出”，使得这种销售形势喜人的局面难以持久。如果投资性需求大量地卷土重来，在把普通住宅消费“挤出”的同时，也挤占了其他商品消费的更多资金，从而抑制了实体经济复苏。

推动房地产开发企业创新融资方式，多途径开辟融资渠道，缓解房地产开发的资金压力，保持房地产市场开发投入的均衡持续发展；鼓励房地产开发企业获取正常合理的投资利润，但不应该为了追求暴利而随意提价。引导不同收入阶层、不同业年限阶层形成理性的住房投资和消费观念，鼓励有刚性需求的购房者理性入市，既不盲从，也不要长期持币观望，该出手时还是要及时出手。要继续加强与孝感日报社等宣传媒体的合作，在《孝感晚报》以及即将合作开辟的《孝感日报》的楼市周刊上多发表一些正面的宣传引导文章和一些房地产相关的知识性文章，引导理性的住房开发和消费观念。

按照党中央国务院关于切实解决民生问题的有关要求，进一步贯彻落实住房保障制度，增加廉租住房房源建设。同时引导房地产开发企业多开发适应市场需求的中小套型、中低价位的商品住宅，通过适当的促销手段吸引购房者出手购房，促进商品房销售率的进一步提高。

根据国家政策要求，结合孝感实际，继续完善房地产市场运行和行业发展动态信息发布制度，正确引导居民消费观念和新闻媒体的舆论导向。通过定期和不定期的信息发布，使开发商理性开发，购房者理性消费，防止房价的大起大落，促进房地产市场持续健康协调发展。

围绕市委市政府关于把孝感建设成为宜居休闲城市和武汉后花园的总体工作思路，大力推进孝感房地产业全方位融入武汉城市圈建设工作，继续在圈内实行房地产开发企业资质、业绩互通互认。充分利用好“两型社会”建设的优惠政策，发挥临空经济区和建设居住新城的优势，利用优良环境和价格优势，把城际铁路的开工建设作为一个契机，吸引以武汉人为主的外地人来我市购房，提高我市的商品房销售率，促进我市房地产业的持续健康稳定发展。

把为开发企业服务和支持企业发展、“急事急办”、“事办”的机制常态化、制度化，进一步提高工作效率，缩短办事时限，为企业解决发展中的实际困难，支持企业发展壮大，鼓励企业做大做强，提高竞力和管理水平。

在积帮助和促进企业健康发展的同时，要切实帮助和引导企业“居安思危”，不断增强风险防范意识，切实提高抵御风险的能力，加强企业自律，规范企业开发经营行为，努力维护和保持我市房地产业持续健康稳定发展的良好局面。

    总之，要鼓励自住性需求、抑制投资性需求，遏制投机性需求。房地产市场不能脱离宏观经济，也不能主要靠投资性需求和投机性需求来拉动，制造房价泡沫，既不利民生，也不利于房地产业持续健康稳定发展。有通过大家齐心协力，共同维护房地产市场的稳定健康，才能实现房地产业持续健康稳定发展，才能促进经济的持续健康稳定发展。